Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek … — 0113-KDIPT1-3.4012.422.2026.5.OS

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 20 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek posiadających warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 8 lipca 2026 r. (wpływ 13 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność rolniczą.

Wraz z żoną (pozostaje Pan we wspólnocie majątkowej) są Państwo właścicielami kilku działek rolnych - jest to kwalifikacja zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Są to grunty zakwalifikowane jako grunty rolne zabudowane, grunty orne i pastwiska oraz w części lasy. Działki nabyli Państwo 12 lat temu w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej. Na działce znajdują się dwa budynki sklasyfikowane jako budynki niestanowiące odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Prowadził Pan na tej działce działalność rolniczą objętą podatkiem VAT.

Działka ta nie była ani przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Obecnie - między innymi ze względu na Państwa wiek- zdecydowaliście się Państwo o zbyciu tych działek.

Najpierw chcą Państwo jednak podzielić je na kilka mniejszych działek (dalej to będą działki rolne zgodnie z MPZP) oraz wystąpią Państwo dla każdej z tych działek powstałych w wyniku podziału o warunki zabudowy (WZ) siedliska na każdej z tych działek bez uruchomienia procedury odrolnienia.

Przygotowanie tych działek do sprzedaży m.in. poprzez uzyskanie warunków zabudowy należy w myśl ustawy o podatku VAT zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Transakcje z punktu widzenia podatku VAT będzie przeprowadzał Pan - jako czynnik podatnik VAT prowadzący działalność rolniczą, w tym działalność rolniczą na tej podzielonej działce. Pana żona wyraża na to zgodę i nie wystąpi w roli podatnika VAT.

Uzupełnienie wniosku (wpływ 29 czerwca 2026 r.)

W odpowiedzi na pytania:

Ilości oraz numerów działek, które zamierza Pan sprzedać i w zakresie których oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej?
Które działki zamierza Pan podzielić oraz w jaki sposób dokona Pan ich podziału, ile działek powstanie z podziału?
Która działka będzie niezabudowana, a która zabudowana oraz jakie budynki budowle będą się znajdować na danej działce.
Czy w stosunku do nowo powstałych działek podejmował/będzie Pan podejmował działania takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania i kiedy je Pan podejmował/będzie podejmował?
Jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek, o których mowa we wniosku? Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń?
Czy udostępniał Pan działkę, albo nowo powstałe działki, osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać z uwzględnieniem numeru działki:

a. w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

b. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

c. czy udostępnienie działki/działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Proszę wskazać na której działce znajdują się opisane we wniosku budynki oraz czy budynki te będą stanowiły na moment sprzedaży budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)?
W jaki sposób ww. budynki były/są użytkowane przez Pana w całym okresie posiadania?
Czy w stosunku do ww. budynków ponosił/będzie Pan ponosił wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej ww. budynków? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a. w jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki?

b. czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Jeśli w stosunku do ww. budynków ponosił/będzie Pan ponosił wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku, proszę wskazać:

a. do jakich czynności są/będą wykorzystywane ulepszone budynki, tj. czy do czynności:

opodatkowanych podatkiem VAT,
zwolnionych od podatku VAT,
niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

b. w jaki sposób budynki były/będą użytkowane po dokonaniu ulepszeń?

c. czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie budynków w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to należy wskazać:

dzień, miesiąc i rok,
kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia budynków?
czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Czy działkę wykorzystywał Pan wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była/jest wykorzystywana ww. działka Pan wykonywał/wykonuje – proszę podać podstawę prawną zwolnienia?
Czy nabycie działki było opodatkowane podatkiem od towarów i usług i zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT?
Czy przy nabyciu działki przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Czy na dzień sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a. kiedy decyzja została/zostanie wydana?

b. jakie przeznaczenie działki określa/będzie określała wydana decyzja?

c. z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

wskazano:

Działki, o których mowa we wniosku znajdują się w województwie (…). Numery działek w (…) oraz w (…). Wnioskuje Pan o interpretację indywidualną dla 26 działek.
Nie zamierza Pan.
Nie przewiduje Pan budowy żadnych budynków ani budowli na wnioskowanych działkach.
Nie podejmował Pan, ani nie zamierza podejmować żadnych wymienionych w piśmie działań na wnioskowanych działkach.
Wydanych zostało pięć Warunków Zabudowy i Zagospodarowania terenu w 2025 r. z Pana inicjatywy.
Nie udostępniał Pan żadnej działki osobom trzecim.
Opisane we wniosku budynki znajdują się na działkach nr (…)-dom, stajnia, stodoła oraz na działce (…)-stodoła; tak, będą stanowiły na moment sprzedaży budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Nie były użytkowane.
Nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić żadnych wydatków.
Nie ponosił Pan i nie zamierza ponosić żadnych wydatków.
Działki były i są przez Pana wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej.
Nie było.
Nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działki.
Nie zna Pan terminu sprzedaży działek ani możliwego terminu uzyskania nowych WZiZT.

a. pięć Warunków Zabudowy i Zagospodarowania terenu zostało wydanych w 2025 r. z Pana inicjatywy;

b. działki rolne;

c. z Pana inicjatywy.

Uzupełnienie wniosku (wpływ 13 lipca 2026 r.)

W odpowiedzi na pytania:

Czy w dniu nabycia przez Pana działek (12 lat temu) na działce nr (…) – znajdował się już dom, stajnia, stodoła oraz na działce nr (…) znajdowała się już stodoła? Jeśli nie, to proszę wskazać kiedy wybudował Pan dom, stajnie, stodołę na działce nr (…) oraz kiedy wybudował Pan stodołę działce nr (…) ?
Czy w związku nabyciem lub wydatkami na budowę ww. budynków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (proszę wskazać odrębnie dla każdego z nich) – jeśli prawo do odliczenia Panu nie przysługiwało proszę wskazać dlaczego?
Czy w stosunku do domu, stajni oraz obu stodół nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” (proszę wskazać odrębnie dla każdego z nich) (…)?
Czy od dnia pierwszego zasiedlenia domu, stajni oraz obu stodół, do czasu ich zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 lata (proszę wskazać których)?
Proszę wyjaśnić, dla jakiego „siedliska” występował/będzie Pan o warunki zabudowy (WZ)?
W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku, że „wydanych zostało pięć Warunków Zabudowy i Zagospodarowania terenu w 2025 r. z Pana inicjatywy, należy jednoznacznie określić:

a. Nr działek, dla których wydano warunki zabudowy i zagospodarowania terenu?

b. Jakie przeznaczenie działki określają wydane decyzje, w szczególności należy wskazać jakie zabudowania taka decyzja określa (przykładowo czy będzie to zabudowa zagrodowa np. budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynki gospodarcze przeznaczone do produkcji rolnej, lub inne budynki, budowle – jakie?) - odpowiedzi należy udzielić dla każdej działki osobno.

W stosunku do pozostałych działek, należy jednoznacznie wskazać, czy na dzień sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy wskazać:

a. Jakie przeznaczenie danej działki będzie określała wydana decyzja, w szczególności należy wskazać jakie zabudowania taka decyzja określa (przykładowo czy będzie to zabudowa zagrodowa np. budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynki gospodarcze przeznaczone do produkcji rolnej, lub inne budynki, budowle – jakie?) - odpowiedzi należy udzielić dla każdej działki osobno.

W związku ze wskazaniem ww. wniosku, że jest Pan właścicielem kilku działek, a w uzupełnieniu wniosku, że oczekuje Pan interpretacji dla kilkunastu działek, tj. 26 działek, numery działek w (…) oraz w (…), należy jednoznacznie wyjaśnić:

a. wskazał Pan, w opisie sprawy, że Pana grunty są zaklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane, grunty orne i pastwiska oraz w części lasy, to należy wskazać:

Czy to przeznaczenie wynika z obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
Proszę wskazać dla której z działek miejscowy plan ustala ww. przeznaczenie lub jakie inne przeznaczenie określa miejscowy plan dla każdej z działek? Czy dla każdej z działek powstałych w wyniku podziału jest przewidziane wg planu ww. przeznaczenie?

b. Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje dla każdej z ww. działek, które są objęte zakresem wniosku – jeśli nie to która z działek jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

c. Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało wyznaczone przeznaczenie podstawowe i przeznaczenie uzupełniające? Jeżeli tak, to proszę szczegółowo wskazać jakie jest przeznaczenie podstawowe i jakie uzupełniające dla każdej działki.

d. Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, została przewidziana jakakolwiek możliwość zabudowy? Jeżeli tak, to należy dokładnie wskazać jaka zabudowa jest możliwa dla każdej działki?

e. Czy na dzień sprzedaży działek, działki będą objęte nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (m. in. z powodu podziału ww. działek)? Jeśli tak proszę wskazać:

jakie jest/będzie przeznaczenie działki/działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?
jaka zabudowa będzie dopuszczalna na ww. terenach, czy teren te mogą być zabudowane budynkami, budowlami, jeśli tak to jakimi?
z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działki/działek?
czy uchwalenie ww. planu nastąpiło/nastąpi z Pana inicjatywy?

wskazano:

Tak, w dniu nabycia działek na działce nr (…) znajdował się już dom, stajnia, stodoła oraz na działce nr (…) znajdowała się stodoła.
Nie dotyczy w związku z powyższą odpowiedzią.
Nie, pierwsze zasiedlenie nastąpiło przez poprzednich właścicieli.
Od pierwszego zasiedlenia wszystkich ww. budynków przez poprzednich właścicieli do czasu ich zbycia minęło już więcej niż 2 lata.
„Siedlisko” czyli zabudowa zagrodowa składająca się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego lub inwentarskiego w rodzinnym gospodarstwie rolnym, hodowlanym lub ogrodniczym (na potrzeby gospodarstwa rolnego).
Wydano Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu dla działek:

Decyzja nr (…).

Decyzja nr (…) WZiZT dla działki nr (…): budowa zagrody składającej się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe i studnią.

Decyzja nr (…) WZiZT dla działki nr (…): budowa zagrody składającej się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe i studnią.

Decyzja nr (…) WZiZT dla działki nr (…): budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego w ramach istniejącej zagrody wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe.

Decyzja nr (…) WZiZT dla działki nr (…): budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego i stajni w ramach istniejącej zagrody wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe, studnią i płytą obornikową.

Nie zna Pan terminu sprzedaży działek ani możliwego terminu uzyskania nowych WZiZT.
Nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru na którym położone są wymienione działki.

Pytanie

Czy dla działek rolnych (zgodnie z MPZP) posiadających WZ dla siedliska właściwą stawką dla podatku VAT jest stawka zwolniony?

Pana stanowisko w sprawie

W obowiązujących przepisach nie znajdziemy definicji siedliska, czy też działki siedliskowej. Pojęcie to zostało wypracowane przez judykaturę - jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 grudnia 1969 roku (sygn. akt III CZP 12/69), działką siedliskową jest działka stanowiąca grunt rolny pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego i stanowiąca część tego gospodarstwa, wobec czego podlegająca kryteriom przewidzianym dla gruntów rolnych, a nie działek budowlanych.

Działka rolna ma przeznaczenie rolnicze, nawet jeśli ma dom. Dopiero zmiana planu zagospodarowania (MPZP)) może pozwolić na jej przekształcenie w działkę budowlaną.

Pana zdaniem działka rolna (zgodnie z MPZP) posiadająca warunki zabudowy dla siedliska dalej pozostaje działką rolną i właściwą stawką dla podatku VAT jest stawka zwolniony.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nie przewiduje Pan zmiany stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Ponadto, stosownie do treści art. 15 ust. 5 ustawy:

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…) dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Zatem rolnik, który dokona rejestracji i uzyska status podatnika podatku VAT czynnego – w świetle przepisów ustawy – prowadzi działalność gospodarczą (działalność rolniczą) opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W analizowanej sprawie – celem wyjaśnienia – należy przytoczyć orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10.

I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wraz z żoną (pozostaje Pan we wspólnocie majątkowej) są Państwo właścicielami kilku działek. Działki nabyli Państwo 12 lat temu w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej. Przedmiotem Pana wniosku są 24 działki niezabudowane oraz 2 działki zabudowane budynkami. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność rolniczą. Prowadził Pan na tych nieruchomościach działalność rolniczą objętą podatkiem VAT. Działki były i są przez Pana wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej. Transakcje będzie przeprowadzał Pan - jako czynnik podatnik VAT prowadzący działalność rolniczą, Pana żona wyraża na to zgodę.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe ma miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w ramach prowadzonej działalności rolniczej posiadał Pan status podatnika VAT czynnego. Działki, które są przedmiotem sprzedaży, wykorzystywane są przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania działek w tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tego gruntu. W rozpatrywanej sytuacji, grunt rolny wchodził w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i był wykorzystywany w celach rolniczych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiotem sprzedaży są działki, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży tych działek nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego, a ich sprzedaż stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Zatem, analizując przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje prawne oraz aktualne orzecznictwo stwierdzić należy, że sprzedaż działek wykorzystywanych przez Pana w prowadzonej działalności rolniczej – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem, czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług są opodatkowane stawką podatku VAT właściwą dla przedmiotu świadczenia albo korzystają ze zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle ww. orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Dla ustalenia charakteru nieruchomości, dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, istotne jest aby w dacie transakcji istniał bądź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub aktualna decyzja o warunkach zabudowy. Skoro teren budowlany jest definiowany poprzez spełnienie przesłanek określonych w danym akcie prawnym lub decyzji, to brak tego aktu prawnego (lub decyzji) oznacza, że przesłanki wskazane w przepisie nie mogą być spełnione. Tym samym, brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również brak decyzji o warunkach zabudowy nie pozwala na uznanie danego terenu za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, dostawa terenu niezabudowanego nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej dla 26 działek, numery działek w (…) oraz w (…). Z okoliczności sprawy wynika, że działki (…) i (…) są działkami zabudowanymi budynkami, natomiast pozostałe działki są niezbudowane. Nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położone są wymienione działki. Z wniosku wynika, że przed sprzedażą dla działek zamierzają Państwo występować o warunki zabudowy (WZ) siedliska. Występował/będzie występował Pan o warunki zabudowy (WZ) dla „siedliska”, czyli zabudowy zagrodowej składającej się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego lub inwentarskiego w rodzinnym gospodarstwie rolnym, hodowlanym lub ogrodniczym (na potrzeby gospodarstwa rolnego). Wydano Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu dla działek:

Decyzja nr (…) działka nr (…) - budowa zagrody składającej się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe i studnią
Decyzja nr (…) działka nr (…) - budowa zagrody składającej się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe i studnią
Decyzja nr (…) działka nr (…) budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego w ramach istniejącej zagrody wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe.
Decyzja nr (…) działka nr (…) - budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego i stajni w ramach istniejącej zagrody wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe, studnią i płytą obornikową
Decyzja nr (…) działki nr (…) - budowa zagrody składającej się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków lub bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe i studnią.

Nie zna Pan terminu sprzedaży działek ani możliwego terminu uzyskania nowych WZiZT. Przedmiotem Pana zapytania jest kwestia zastosowania zwolnienia od podatku VAT, w przydatku gdy działki będą posiadały WZ dla siedliska.

Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W konsekwencji powyższego, odnosząc się do Pana zapytania dotyczącego dostawy działek, w sytuacji wydania dla nich warunków zabudowy dla siedliska należy wskazać, że niezabudowane działki nr (…), dla których wydano już decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz pozostałe działki objęte wnioskiem nr (…), w sytuacji gdy te działki również będą posiadać decyzje o warunkach zabudowy dla siedliska, będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, dostawa ww. działek niezabudowanych nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

W opisie sprawy wskazał Pan, że nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek. Nabycie działek nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek lub, że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu ww. działek nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Ponadto, działki były i są przez Pana wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, a zatem działki nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostaną spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem, dostawa ww. działek niezabudowanych nie może korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż działek niezabudowanych, tj. działek nr (…), wykorzystywanych Pana działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Czynność ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, a zatem będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do dostawy działek nr (…) i (…), jak wynika opisu sprawy na tych działkach znajdują się budynki. Na działce nr (…) znajduje się dom, stajnia, stodoła oraz na działce nr (…) znajduje się stodoła, które będą stanowiły na moment sprzedaży budynki w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Dla dostawy działek zabudowanych budynkami, należy zatem przeanalizować czy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Należy mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że działki nabył Pan 12 lat temu w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej. Na działkach nr (…) i (…) znajdują się budynki, które na moment sprzedaży będą budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z Prawo budowlane. Jak wskazał Pan – dla ww. budynków pierwsze zasiedlenie nastąpiło przez poprzednich właścicieli oraz od pierwszego zasiedlenia wszystkich ww. budynków przez poprzednich właścicieli do czasu ich zbycia minęło już więcej niż 2 lata. W stosunku do ww. budynków nie ponosił Pan wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do ww. budynków będących przedmiotem planowanej dostawy zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym planowana dostawa przedmiotowych budynków znajdujących się na działce nr (…) oraz nr (…), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem planowanej dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – dostawa zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (…) i (…), będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem, planowana dostawa działek nr (…) i nr (…) zabudowanych budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Oceniając całościowo Pana stanowisko, należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

0113-KDIPT1-3.4012.422.2026.5.OS

Podsumowanie

Odblokuj pełną analizę tej interpretacji

Teza

Powiązane interpretacje

Tresc