0114-KDIP1-1.4012.351.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒ ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT,

‒ prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 czerwca 2026 r. (wpływ 23 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒ A Spółka komandytowa

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ A.A

‒ B.A

Opis zdarzenia przyszłego

1. A Spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

2. Pani A.A (dalej: Sprzedający 1) oraz B.A (dalej: Sprzedający 2) są polskimi rezydentami podatkowymi tj. podlegają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający 1 i Sprzedający 2 będą łącznie określani jako Sprzedający.

3. Sprzedający 1 nie pracuje, nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający 1 nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani jako podatnik VAT zwolniony.

4. Sprzedający 2 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający 2 świadczy usługi brukarskie. W związku z prowadzoną działalnością, Sprzedający 2 jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jednocześnie Sprzedający 2 nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych.

5. Sprzedający są współwłaścicielami dwóch niezabudowanych nieruchomości:

6. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, obręb numer: (...) o obszarze 3371 m2, położonej w (...), dzielnicy (...), mieście na prawach powiatu, województwie (...) dla której Sąd Rejonowy dla (...), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...)(dalej: Nieruchomość 1).

7. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), obręb numer (...) o obszarze 4159 m2, położonej w (...), dzielnicy (...), mieście na prawach powiatu, województwie (...) dla której Sąd Rejonowy dla (...), VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...)(dalej: Nieruchomość 2).

8. Sprzedający są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części w prawie własności Nieruchomości 1, oraz w udziałach wynoszących po 1/8 (jednej ósmej) części w prawie własności Nieruchomości 2. W dalszej części niniejszego wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 będą łącznie określane jako Nieruchomość lub Nieruchomości.

9. Sprzedający nabyli udziały Nieruchomości w drodze dziedziczenia po C.A, który zmarł w dniu 18 października 2018 r. Sprzedający nabyli spadek, w tym udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, z dobrodziejstwem inwentarza, co zostało stwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego dla (...) II Wydział Cywilny z 22 marca 2023 r. sygn. akt (...). Powyższe postanowienie zostało zaskarżone i postanowieniem z 28 października 2024 r. Sąd Okręgowy w (...) V Wydział Cywilny Odwoławczy w sprawie sygn. akt (...) oddalił apelację – od powyższego postanowienia została złożona skarga kasacyjna, której do dnia dzisiejszego Sąd Najwyższy nie rozpoznał.

10. Obecnie Nieruchomości położone są na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „(...)”, uchwalonym Uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...) z 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami MPZP, teren obejmujący Nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Część Nieruchomości została ponadto przeznaczona pod teren dróg dojazdowych.

11. Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna. Sprzedający nie dokonywali ulepszeń ani nakładów na nieruchomości. Sprzedający nie składali żadnych uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) ani też do Planu Ogólnego. Sprzedający nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedający nie zawierali wcześniej żadnych umów z osobami trzecimi zobowiązujących do sprzedaży lub obciążenia przysługującego im prawa własności Nieruchomości.

12. Sprzedający zawarli 23 kwietnia 2026 r. przedwstępną umowę sprzedaży posiadanych udziałów w Nieruchomościach na rzecz A Spółka komandytowa (Rep. A nr (...)).

13. Na podstawie powyższej umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której sprzedadzą odziedziczone udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Kupującego. Strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 31 marca 2027 r. Strony w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zobowiązały się również do wystąpienia z przedmiotowym wnioskiem o interpretację.

14. Kupujący zobowiązał się ponadto do przeprowadzenia we własnym imieniu, na własny koszt i własne ryzyko w terminie do dnia 30 sierpnia 2026 roku, badania przedmiotowych Nieruchomości pod względem faktycznym, prawnym, technicznym oraz urbanistycznym, w celu weryfikacji możliwości realizacji na Nieruchomościami planowanych inwestycji.

15. Jednocześnie Sprzedający przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego, w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.

16. Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego, w szczególności do:

17. wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

18. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,

19. występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

20. uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

21. do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

22. Sprzedający oświadczyli ponadto, że pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności niewymienionych szczegółowo, lecz mieszczących się w granicach umocowania lub wynikających ze stosunków prawnych objętych pełnomocnictwem, a także zobowiązali się do nieodwoływania pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

23. Ponadto Sprzedający:

‒ nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym;

‒ nie prowadzili działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości,

‒ są właścicielami dwóch lokali mieszkalnych oraz domu jednorodzinnego nabytych w drodze spadku, w którym realizują swoje własne cele mieszkaniowe.

17. Wskazane lokale mieszkalne i dom jednorodzinny nie są przedmiotem umów najmu ani innych umów o podobnym charakterze.

18. Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie planują sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Nie rozważają również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wykluczają takiej możliwości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedającego, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z przedmiotową sprzedażą udziałów w Nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 i nr (...) Sprzedający nie udzielali innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających.

Nabywca (A Sp. K.) nawiązał kontakt z Pełnomocnikiem Sprzedających - prawnikiem od spraw spadkowych - przede wszystkim poczynając od nawiązania kontaktu poprzez nawiązanie kontaktu z p. D.A (który złożył odrębny wniosek o wydanie interpretacji podatkowej i otrzymał już interpretację nr 0114- KDIP4-2.4012.204.2026.2.SKJ).

Sprzedający nie sprzedawali wcześniej żadnych innych działek ani nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystać nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych lub odsprzedaż nieruchomości jako terenu budowlanego (tj. objętego prawomocnym pozwoleniem na budowę budynków na tej nieruchomości).

Pytania

1. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2. W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1. Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający nie powinni być uznani za podatnika VAT.

2. Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedających.

Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.

UZASADNIENIE STANOWISKA STRON:

Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania

1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

2. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

3. Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

4. Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

5. W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

6. Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

7. Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

8. W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

9. W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będą działali jako podatnik VAT.

10. W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

11. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

12. Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C–331/14, C–72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).

13. Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

14. Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działają w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmują aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działali jako podatnicy podatku od towarów i usług.

15. Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działają w charakterze podatnika VAT, lecz działają w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

16. Sprzedający nabyli udziały w Nieruchomościach w drodze dziedziczenia po C.A, który zmarł 18 października 2018 r. Nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową czy gospodarczą Sprzedających.

17. Jednocześnie w przeciągu ostatnich lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedających - Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

18. Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

19. Tak więc sprzedaż Nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, należy kwalifikować jako czynność mieszczącą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nie jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność, że zbycie następuje jednorazowo jako czynność incydentalna i nie jest elementem powtarzalnej, zorganizowanej aktywności nakierowanej na osiąganie zysku, jednoznacznie potwierdza brak podstaw do uznania Sprzedających (będących emerytami) za osoby prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie.

20. Należy przy tym podkreślić, że Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W szczególności należy wskazać, iż przed planowaną transakcją sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości Sprzedający nie dokonywali sprzedaży jakichkolwiek innych nieruchomości, jak również nie nabywali innych nieruchomości w celach inwestycyjnych czy handlowych. Przedmiotowa sprzedaż ma zatem charakter incydentalny i jednorazowy, a nie zorganizowany i powtarzalny.

21. Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami co do zasady charakteryzuje się powtarzalnością i zorganizowanym charakterem działań, przejawiającym się w szczególności w częstym nabywaniu oraz zbywaniu nieruchomości w celach zarobkowych. Tego rodzaju aktywność wskazuje bowiem na profesjonalny, handlowy obrót nieruchomościami. Tymczasem w niniejszej sprawie taka sytuacja nie ma miejsca, a planowana transakcja ma charakter jednostkowy (incydentalny).

22. Ponadto Sprzedający są właścicielami wyłącznie nieruchomości wykorzystywanych na własne potrzeby mieszkaniowe. Nieruchomości te nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani jakiejkolwiek innej formy udostępniania osobom trzecim w celach zarobkowych. Sprzedający nie osiągają z tego tytułu żadnych przychodów.

23. Powyższe okoliczności jednoznacznie wskazują, że Sprzedający nie działają w charakterze podatników VAT w rozumieniu właściwych przepisów, a planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w sferze prywatnej.

24. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie korzystali również z pomocy pośredników nieruchomości.

25. Jednocześnie podkreślić należy, że Sprzedający nie podejmowali też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Sprzedający nie składali też żadnych wniosków do Planu Ogólnego ani też uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

26. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz są elementem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

27. W szczególności przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz decyzji administracyjnych, nie może być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W realiach współczesnego obrotu gospodarczego jest to rozwiązanie powszechnie stosowane, umożliwiające potencjalnemu nabywcy weryfikację możliwości inwestycyjnych nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

28. Działanie to ma wyłącznie charakter zabezpieczający interes Kupującego i służy ograniczeniu ryzyka transakcyjnego, a nie zwiększeniu wartości Nieruchomości przez Sprzedających ani prowadzeniu przez nich zorganizowanej działalności handlowej.

29. Należy podkreślić, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, udzielenie pełnomocnictwa przez sprzedającego do podejmowania przez kupującego działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego kupującego, nie powinno być uznawane jako cecha charakterystyczna dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

30. Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, wskazano, że udzielenie takiego pełnomocnictwa jest zachowaniem adekwatnym do działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi przesłanki do uznania podmiotu za podatnika VAT. Jak wskazano w ww. wyroku:

„Zawarcie tego rodzaju umowy przedwstępnej oraz udzielenie potencjalnemu nabywcy umocowania do uzyskania standardowo przy tego rodzaju jak w tej sprawie inwestycjach, stosownych pozwoleń i zgód, bez których nabycie przez niego gruntu byłoby bezcelowe, nie stanowi per se działalności handlowej, podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak w tych czynnościach sprzedawcy przesłanek świadczących o takiej jego aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT (tak wyroki NSA: z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21; z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21; z 27 marca 2025 r., sygn. akt I FSK 2269/21 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl).”

31. Podobne stanowisko prezentowane jest również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym m.in. w interpretacji z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2025.1.ESZ, w której organ również potwierdził, że pomimo udzielenia pełnomocnictwa kupującemu, wnioskodawca (sprzedający) nie będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. W interpretacji tej wnioskodawca wskazywał, że:

„Sprzedający zobowiązali się również do udostępnienia Nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badań gruntu i innych badań technicznych i środowiskowych. Na mocy umowy przedwstępnej Strony będą współpracować ze sobą w szczególności w czasie przeprowadzanego przez Kupującego Badania Due Diligence. Sprzedająca ma świadomość, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika (Wnioskodawcę) wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Sprzedającej), jednak jednocześnie jej zdaniem wszystkie te działania nie mają znaczenia z punktu widzenia podatku VAT i nie będą one miały wpływu na sytuację prawnopodatkową Sprzedającej, bowiem warunki transakcji zostały już ustalone, a podejmowanie czynności związanych z udzielonym pełnomocnictwem zabezpieczają jedynie interes prawny Wnioskodawcy (tj. A S.A.).

Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictwa i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny.

Podsumowując, Sprzedająca dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, nie będzie podejmować działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Zatem należy uznać, że Sprzedająca w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w konsekwencji nie będzie obowiązana do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT dokumentującej sprzedaż towarów na rzecz Kupującej Spółki.”

32. W zaistniałym stanie faktycznym (podobnym do sytuacji zaprezentowanej w niniejszym wniosku), organ przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i stwierdził, że ustanowienie szerokiego pełnomocnictwa dla kupującego nie przesądza o uzyskaniu przez sprzedającego statusu podatnika VAT.

33. Podobnie wskazano również w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1117.2025.2.JP, gdzie w podobnej sytuacji organ wskazał, że:

„Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka została udostępniona na rzecz kupującej spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez kupującą spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia kupującej spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej działki, która powstanie z podziału działki nr 1, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.”

34. W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedających – w tym udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

35. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedających czynności nie świadczą o podejmowaniu przez nich aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

36. Tym samym w żadnym razie nie został podjęty szereg celowych działań czy też czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających, który byłby charakterystyczny dla działalności handlowej. W praktyce czynności podjęte przez Sprzedających są bowiem typowe dla podmiotów zbywających nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

37. Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 13 Lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1131.2025.2.JP, czy też interpretacja Dyrektora KIS z 1 grudnia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.908.2025.2.MH.

38. Podkreślić również należy, że Sprzedająca 1 nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej, zaś Sprzedający 2 prowadzi działalność gospodarczą w ramach której świadczy usługi brukarskie. Nie sposób więc uznać, że Sprzedający prowadzą zorganizowaną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami czy też pośrednictwa nieruchomości.

39. W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpią w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawcy zbywający nieruchomość w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedających do rozporządzania majątkiem osobistym.

Uzasadnienie odnośnie drugiego pytania

40. Gdyby jednak zdaniem Organu Sprzedających należało uznać za podatników VAT, a sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym się nie zgadzamy, to należałoby uznać, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

41. Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VATem.

42. W przypadku uznania, że Sprzedający będą posiadać status podatnika VAT, to warunek ten będzie w omawianej sytuacji spełniony, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce – jednocześnie Kupujący zamierza wybudować na nieruchomościach lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VATem. Ewentualnie Kupujący odsprzeda nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VATem deweloperowi.

43. Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedających będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Jak już wskazano, planowana sprzedaż Nieruchomości tj. przyjęcie, że sprzedaż będzie u Sprzedających opodatkowana VATem oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, gdyż dla Kupującego jest to rodzaj wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VATem.

44. Tak więc, gdyby uznano Sprzedających za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji i sprzedaż Nieruchomości zostałaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas Kupującemu – jako podatnikowi VAT nabywającemu Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych – przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w (...) w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒ po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒ po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że:

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w (...) z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A Spółka komandytowa (Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

Sprzedający 1 (A.A) nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający 1 nie jest również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani jako podatnik VAT zwolniony.

Sprzedający 2 (B.A) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający 2 świadczy usługi brukarskie. W związku z prowadzoną działalnością, Sprzedający 2 jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Jednocześnie Sprzedający 2 nie jest wspólnikiem spółek kapitałowych czy też osobowych.

Sprzedający są współwłaścicielami dwóch niezabudowanych nieruchomości stanowiących:

1. działkę gruntu nr ewid. 1, o obszarze 3371 m2 dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...)( (Nieruchomość 1),

2. działkę gruntu nr (...), o obszarze 4159 m2 dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...)(Nieruchomość 2).

Sprzedający są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po ½ części w prawie własności Nieruchomości 1, oraz w udziałach wynoszących po 1/8 (jednej ósmej) części w prawie własności Nieruchomości 2.

Sprzedający nabyli udziały w drodze dziedziczenia po C.A, który zmarł 18 października 2018 r. Sprzedający nabyli spadek, w tym udział w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 z dobrodziejstwem inwentarza na podstawie postanowienia Sadu Rejonowego dla (...) 22 marca 2023 r.

Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedających nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Przez teren Nieruchomości nie przebiegają sieci infrastruktury technicznej.

Sprzedający nie dokonywali ulepszeń ani nakładów na nieruchomości. Sprzedający nie korzystali z usług pośrednika, nie zawierali wcześniej żadnych umów z osobami trzecimi zobowiązującymi do sprzedaży lub obciążania przysługującego im prawa własności Nieruchomości.

Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 zawarli w odniesieniu posiadanych przez siebie udziałów do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży w kwietniu 2026 r., ze spółką A spółka komandytowa na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jednocześnie Sprzedający przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego, w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci, występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów.

Obecnie Nieruchomości nr 1 i nr 2 położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...), przyjętym uchwałą nr (...) Rady Miasta (...)z 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami planu, teren obejmujący Nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami. Część Nieruchomości została przeznaczona pod teren dróg dojazdowych.

W związku z przedmiotową sprzedażą udziałów w Nieruchomości na rzecz A, Sprzedający nie udzielali innemu niż Kupujący pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Kupującego, takich jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości, czy występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie wskazać należy, że Kupujący nawiązał kontakt z Pełnomocnikiem Sprzedających – prawnikiem od spraw spadkowych.

Skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocników działających w imieniu Kupującego – w szczególności w zakresie uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączenia do sieci, uzgodnień komunikacyjnych czy innych czynności przygotowawczych – odnoszą się bezpośrednio do Nieruchomości 1 i 2, a tym samym do Sprzedających jako ich współwłaścicieli.

Jednakże działania te nie stanowią działań Sprzedających ukierunkowanych na aktywne zwiększanie atrakcyjności Nieruchomości 1 i 2 w celu ich sprzedaży ani działań podejmowanych w celu pozyskania nabywcy. W istocie są to czynności realizowane przez Kupującego w jego własnym interesie gospodarczym, zmierzające do przygotowania Nieruchomości do realizacji planowanej przez niego inwestycji budowlanej.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla realizacji jego własnych potrzeb inwestycyjnych, w szczególności w celu dostosowania Nieruchomości 1 i 2 do planowanej inwestycji polegającej na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości Sprzedający nie ponosili jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywali ulepszeń, nie prowadzili działań marketingowych. Ponadto, Nieruchomość opisana we wniosku od momentu jej nabycia przez każdego Sprzedającego, nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującego na mocy udzielonego mu przez Sprzedających pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającymi umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomości (niezabudowanych działkach nr 1 i nr (...)) przez Sprzedających (Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące ustalenia, czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zwrot nadpłaty

Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej:

Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku:

1. wycofania wniosku - w całości;

2. wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części;

3. uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części.

10 czerwca 2026 r. dokonali Państwo opłaty w wysokości (...) zł tytułem opłata za wydanie interpretacji indywidualnej oraz 17 czerwca 2026 r. dokonali Państwo opłaty w wysokości (...) zł tytułem opłaty ORD-WS-A (…) sp. z o.o. (NIP: (…) dodatkowo powołując się na ten sam nr sprawy. W związku z powyższym ponieważ Państwa wniosek dotyczy 4 zdarzeń przyszłych dla 3 Zainteresowanych, stąd też należna opłata od Państwa wniosku wynosi (...) zł (40 zł x 4 zdarzenia przyszłe x 3 Zainteresowanych).

W związku z tym, że całkowita opłata od Państwa wniosku wynosi (...) zł, kwota (...) zł jest opłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega, według Państwa dyspozycji, zwrotowi na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.