0113-KDIPT1-1.4012.465.2026.2.RG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

· nieprawidłowe w zakresie uznania, że w związku ze sprzedażą działek nr 2, nr 3 i nr 4 nie działała Pani w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa tych działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

· prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż ww. działek nie korzystała ze zwolnień na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 30 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

· uznania, że w związku ze sprzedażą działek nr 2, nr 3 i nr 4 nie działała Pani w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa tych działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

· w przypadku uznania, że sprzedając działki nr 2, nr 3 i nr 4 działała Pani jako podatnik VAT, wskazania czy sprzedaż ww. działek korzystała ze zwolnień na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Przez okres 30 lat Wnioskodawczyni przebywała na stałe poza granicami Polski. Aktualnie Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym. Jej powrót do kraju podyktowany był przyczynami osobistymi, w tym w szczególności pogarszającym się stanem zdrowia swojej mamy.

Przedmiotem wniosku jest sprzedaż nieruchomości gruntowych w postaci niezabudowanych i nieuzbrojonych działek, położonych w miejscowości ...., gmina ....o numerach:

- 2 (pow. … ha;

- 3 (pow. … ha;

- 4 (pow. … ha.

(dalej: Nieruchomości).

Działki powstały w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, która stała się własnością Wnioskodawczyni w wyniku sądowego zniesienia współwłasności, na mocy którego odzyskała należną jej połowę majątku nabytego uprzednio w trakcie trwania związku małżeńskiego.

Decyzję o sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni podjęła z uwagi na trudną sytuację życiową – Wnioskodawczyni zdecydowała się wrócić do kraju z uwagi na podeszły wiek swojej matki, w tym celu musiała zakupić dom w Polsce i dokonać jego remontu, a także zmuszona była do pozyskania środków na bieżące potrzeby życia i koszty związane z leczeniem i zagwarantowaniem lepszego standardu życia swojej mamy. Ze względu na wieloletnią nieobecność w kraju, całkowitą nieznajomość aktualnych polskich przepisów prawa, procedur administracyjnych oraz realiów lokalnego rynku nieruchomości, a także sytuację zdrowotną swojej mamy, Wnioskodawczyni została zmuszona do skorzystania z pomocy profesjonalnych podmiotów zewnętrznych (agencji nieruchomości). W tym celu zawarła umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawczyni podkreśla, że nie podejmowała przy tym samodzielnie żadnych działań o charakterze marketingowym czy handlowym – nie redagowała ani nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy radiu.

W dniu … października 2023 r. sporządzony został wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (wpływ wniosku do właściwego urzędu nastąpił … października 2023 r.). Wniosek ten obejmował trzy zakresy inwestycji, co miało umożliwić docelowe wydzielenie trzech działek na sprzedaż. Stosowną decyzję o warunkach zabudowy Wnioskodawczyni uzyskała dnia … stycznia 2024 r., a po jej otrzymaniu zlecono wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości. Dnia … kwietnia 2024 r. wszczęto procedurę administracyjną przed Burmistrzem …, składając wniosek o zatwierdzenie wstępnego projektu podziału, zgodnie z uzyskanymi warunkami zabudowy.

W toku czynności geodezyjnych związanych z odszukaniem granic, wystąpiła konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania rozgraniczeniowego. Wniosek w tym przedmiocie złożono dnia … czerwca 2024 r., a samo postępowanie wszczęto dnia … czerwca 2024 r. Ostateczna decyzja rozgraniczeniowa, zatwierdzająca ustalenie nowych granic między działkami w miejscowości ....., została wydana dnia … grudnia 2024 r. Dopiero po zakończeniu rozgraniczenia możliwe było kontynuowanie procesu podziałowego poprzez złożenie dokumentacji do starostwa powiatowego. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości została wydana dnia 5 marca 2025 r.

W wyniku powyższych działań powstały trzy nowe działki, które mogły korzystać z uprzednio wydanych decyzji o warunkach zabudowy, gdyż zakres planowanej inwestycji pozostanie tożsamy, a decyzje nie zostały wcześniej wykorzystane w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Na powstałe po podziale działki (2, 3 i 4) nie uzyskano nowej decyzji o warunkach zabudowy. Nie zmieniono także klasyfikacji gruntu na grunt o użytku budowlanym (B). Sprzedaż tych trzech działek nastąpiła w 2025 roku, co zostało potwierdzone aktami notarialnymi. Zgodnie z informacją uzyskaną z Urzędu Miejskiego w … (z dnia 18 lutego 2026 r. działki te w momencie sprzedaży znajdowały się na terenie, dla którego nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na nieruchomościach nie dokonywano ulepszeń. Przeprowadzone czynności geodezyjne były niezbędne, aby uzyskać wydzielone działki. Teren działek w ewidencji gruntów i budynków w chwili sprzedaży był objęty klasoużytkiem rolnym (jako teren rolny).

W uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu wskazała Pani:

1. Kiedy doszło do podziału nieruchomości gruntowej nabytej w wyniku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości, o której mowa we wniosku?

ODP: Podział nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka X obr. … została podzielona na działki ewidencyjnej o numerach 1, 2, 3 i 4 na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza … z dnia … marca 2025 r.

Zniesienie współwłasności nastąpiło w listopadzie 2022 roku.

2. W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani działki nr 2, nr 3 i nr 4 przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać jakie to były cele.

ODP:

Nr działki 2

Po upływie paru miesięcy od nabycia na wyłączną własność w drodze sądowego zniesienia współwłasności, aż do momentu sprzedaży (tj. lata 2023-2024) – obszar obejmujący wydzielone działki nr 2, 3 i 4 był wykorzystywany wyłącznie w celach rolniczych na podstawie umowy dzierżawy.

Przez cały ten czas cała działka o pow. … ha (w której skład wchodziła również później wydzielona działka) znajdowała się w posiadaniu zależnym dzierżawcy, który prowadził na tym terenie uprawy polowe. Jako właścicielka Wnioskodawczyni nie podejmowała na nieruchomości żadnych działań o charakterze komercyjnym, inwestycyjnym czy handlowym innych niż oddanie gruntu w dzierżawę.

Pierwotna działka nr X do momentu podziału była przedmiotem dzierżawy przede wszystkim w celu zachowania właściwej kultury gleby i niedopuszczeniu do jej degradacji poprzez zapewnienie ciągłości upraw rolnych. W 2025 roku nieruchomość nie była już przedmiotem dzierżawy.

Po zakończeniu dzierżawy, obszar nie był w żaden sposób wykorzystywany przez Wnioskodawczynię.

Nr działki 3

Po upływie paru miesięcy od nabycia na wyłączną własność w drodze sądowego zniesienia współwłasności, aż do momentu sprzedaży (tj. lata 2023-2024) – obszar obejmujący wydzielone działki nr 2, 3 i 4 był wykorzystywany wyłącznie w celach rolniczych na podstawie umowy dzierżawy.

Przez cały ten czas cała działka o pow. … ha (w której skład wchodziła również później wydzielona działka) znajdowała się w posiadaniu zależnym dzierżawcy, który prowadził na tym terenie uprawy polowe. Jako właścicielka Wnioskodawczyni nie podejmowała na nieruchomości żadnych działań o charakterze komercyjnym, inwestycyjnym czy handlowym innych niż oddanie gruntu w dzierżawę.

Pierwotna działka nr X do momentu podziału była przedmiotem dzierżawy przede wszystkim w celu zachowania właściwej kultury gleby i niedopuszczeniu do jej degradacji poprzez zapewnienie ciągłości upraw rolnych. W 2025 roku nieruchomość nie była już przedmiotem dzierżawy.

Po zakończeniu dzierżawy, obszar nie był w żaden sposób wykorzystywany przez Wnioskodawczynię.

Nr działki 4

Po upływie paru miesięcy od nabycia na wyłączną własność w drodze sądowego zniesienia współwłasności, aż do momentu sprzedaży (tj. lata 2023-2024) – obszar obejmujący wydzielone działki nr 2, 3 i 4 był wykorzystywany wyłącznie w celach rolniczych na podstawie umowy dzierżawy.

Przez cały ten czas cała działka o pow. … ha (w której skład wchodziła również później wydzielona działka) znajdowała się w posiadaniu zależnym dzierżawcy, który prowadził na tym terenie uprawy polowe. Jako właścicielka Wnioskodawczyni nie podejmowała na nieruchomości żadnych działań o charakterze komercyjnym, inwestycyjnym czy handlowym innych niż oddanie gruntu w dzierżawę.

Pierwotna działka nr X do momentu podziału była przedmiotem dzierżawy przede wszystkim w celu zachowania właściwej kultury gleby i niedopuszczeniu do jej degradacji poprzez zapewnienie ciągłości upraw rolnych. W 2025 roku nieruchomość nie była już przedmiotem dzierżawy.

Po zakończeniu dzierżawy, obszar nie był w żaden sposób wykorzystywany przez Wnioskodawczynię.

3. Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?

ODP: Wnioskodawczyni nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ww. ustawy – nie prowadziła w Polsce gospodarstwa w sposób zawodowy, a ziemia była jedynie majątkiem pasywnym.

Przez okres 30 lat Wnioskodawczyni przebywała na stałe, za granicą, a do kraju wróciła ze względu na pogarszający się stan zdrowia Jej mamy. W związku z tym nie prowadziła w Polsce osobistej działalności rolniczej ani nie zarządzała gospodarstwem rolnym. Aktywność Wnioskodawczyni ograniczała się wyłącznie do posiadania prawa własności gruntu, który z uwagi na nieobecność w kraju został oddany w dzierżawę rolnikowi.

4. Czy z działek będących przedmiotem wniosku dokonywane były przez Panią zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczała Pani produkty rolne z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała Pani sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są/będą ww. działki, Pani wykonywała – należy podać podstawę prawną zwolnienia.

ODP:

Nr działki 2

Na działce (zarówno przed, jak i po podziale nie były przez Wnioskodawczynię dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie przeznaczała także produktów rolnych na własne potrzeby, ponieważ nigdy nie prowadziła osobiście działalności rolniczej, a wszelkimi ewentualnymi produktami rolnymi dysponował wyłącznie dzierżawca jako posiadacz zależny.

Działka do momentu podziału była jednak przedmiotem odpłatnej dzierżawy, która korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Nr działki 3

Na działce (zarówno przed, jak i po podziale nie były przez Wnioskodawczynię dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie przeznaczała także produktów rolnych na własne potrzeby, ponieważ nigdy nie prowadziła osobiście działalności rolniczej, a wszelkimi ewentualnymi produktami rolnymi dysponował wyłącznie dzierżawca jako posiadacz zależny.

Działka do momentu podziału była jednak przedmiotem odpłatnej dzierżawy, która korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Nr działki 4

Na działce (zarówno przed, jak i po podziale nie były przez Wnioskodawczynię dokonywane żadne zbiory ani dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Wnioskodawczyni nie przeznaczała także produktów rolnych na własne potrzeby, ponieważ nigdy nie prowadziła osobiście działalności rolniczej, a wszelkimi ewentualnymi produktami rolnymi dysponował wyłącznie dzierżawca jako posiadacz zależny.

Działka do momentu podziału była jednak przedmiotem odpłatnej dzierżawy, która korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

5. Czy ww. działki były udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) w jakim okresie (kiedy) ww. działki były udostępniane osobom trzecim?

b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) ww. działki były udostępniane osobom trzecim?

c) czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

ODP:

Nr działki 2

W okresie przed 2019 rokiem działka nie była przedmiotem żadnej umowy cywilnoprawnej.

W okresie od 2019 roku do 2024 roku działka była przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, przy czym od 2022 roku stanowiła już wyłączną własność Wnioskodawczyni.

Nr działki 3

W okresie przed 2019 rokiem działka nie była przedmiotem żadnej umowy cywilnoprawnej.

W okresie od 2019 roku do 2024 roku działka była przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, przy czym od 2022 roku stanowiła już wyłączną własność Wnioskodawczyni.

Nr działki 4

W okresie przed 2019 rokiem działka nie była przedmiotem żadnej umowy cywilnoprawnej.

W okresie od 2019 roku do 2024 roku działka była przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, przy czym od 2022 roku stanowiła już wyłączną własność Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni dodatkowo zaznacza, że ww. działki same w sobie nie były przedmiotem dzierżawy, a jedynie pierwotna działka nr X (obr. …) przed podziałem geodezyjnym.

6. Kto wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa we wniosku i który obejmował trzy zakresy inwestycji, co miało umożliwić docelowe wydzielenie trzech działek na sprzedaż?

ODP:

Nr działki 2

Z wnioskiem o decyzje o warunkach zabudowy wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni pełnomocnik, tj. podmiot działający w branży geodezyjno-projektowej.

Nr działki 3

Z wnioskiem o decyzje o warunkach zabudowy wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni pełnomocnik, tj. podmiot działający w branży geodezyjno-projektowej.

Nr działki 4

Z wnioskiem o decyzje o warunkach zabudowy wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni pełnomocnik, tj. podmiot działający w branży geodezyjno-projektowej.

Ustanowienie w tym zakresie pełnomocnika wynikało wyłączenie z potrzeb czysto technicznych – z powodu niemieszkania wówczas w Polsce Wnioskodawczyni nie miała możliwości osobistego stawiennictwa w polskich urzędach.

7. Kto wystąpił z wnioskiem o przeprowadzenia dodatkowego postępowania rozgraniczeniowego, który został złożony … czerwca 2024 r.?

ODP:

Nr działki 2

Z Wnioskiem o postępowanie rozgraniczeniowe wystąpiła Wnioskodawczyni, działając przez pełnomocnika.

Trzeba jednak wskazać, że postępowanie rozgraniczeniowe było w tym przypadku obligatoryjne z powodu braku materiałów w powiatowym ośrodku geodezyjnym. O tym fakcie Wnioskodawczyni została powiadomiona przez biuro geodezyjne. Złożenie wniosku w tym zakresie było koniecznością podyktowaną przez przepisy prawa geodezyjnego.

Nr działki 3

Z Wnioskiem o postępowanie rozgraniczeniowe wystąpiła Wnioskodawczyni, działając przez pełnomocnika.

Trzeba jednak wskazać, że postępowanie rozgraniczeniowe było w tym przypadku obligatoryjne z powodu braku materiałów w powiatowym ośrodku geodezyjnym. O tym fakcie Wnioskodawczyni została powiadomiona przez biuro geodezyjne. Złożenie wniosku w tym zakresie było koniecznością podyktowaną przez przepisy prawa geodezyjnego.

Nr działki 4

Z Wnioskiem o postępowanie rozgraniczeniowe wystąpiła Wnioskodawczyni, działając przez pełnomocnika.

Trzeba jednak wskazać, że postępowanie rozgraniczeniowe było w tym przypadku obligatoryjne z powodu braku materiałów w powiatowym ośrodku geodezyjnym. O tym fakcie Wnioskodawczyni została powiadomiona przez biuro geodezyjne. Złożenie wniosku w tym zakresie było koniecznością podyktowaną przez przepisy prawa geodezyjnego.

8. Na czyj wniosek zostało zlecone wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości po otrzymaniu przez Panią decyzji o warunkach zabudowy?

ODP:

Nr działki 2

Wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości – po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy – zostało zlecone i przeprowadzone na wniosek Wnioskodawczyni jako właściciela nieruchomości. Prace geodezyjne i formalne zostały zrealizowane na prywatne zlecenie i koszt Wnioskodawczyni przez firmę geodezyjno-projektową z udziałem pełnomocnika, który działał w imieniu Wnioskodawczyni z uwagi na niezamieszkiwanie wówczas na terytorium Polski i w konsekwencji brak możliwości stawiennictwa w urzędach.

Jednocześnie Wnioskodawczyni podkreśla, że celem dokonania tego podziału oraz sprzedaży działek jest wyłącznie wyzbycie się majątku prywatnego w celu uzyskania środków finansowych na zaspokojenie nagłych i ważnych potrzeb rodzinnych, zapewnienie mamie Wnioskodawczyni lepszego standardu życia, opłacenie wizyt i niezbędnych badań specjalistycznych oraz zakup leków – przy jednoczesnym zachowaniu części nieruchomości.

Działania Wnioskodawczyni mają charakter czysto prywatny i są motywowane wyłącznie trudną sytuacją osobistą, a nie chęcią prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Na marginesie Wnioskodawczyni dodaje, że z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości prawidłowo i terminowo rozliczyła i opłaciła podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

Nr działki 3

Wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości – po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy – zostało zlecone i przeprowadzone na wniosek Wnioskodawczyni jako właściciela nieruchomości. Prace geodezyjne i formalne zostały zrealizowane na prywatne zlecenie i koszt Wnioskodawczyni przez firmę geodezyjno-projektową z udziałem pełnomocnika, który działał w imieniu Wnioskodawczyni z uwagi na niezamieszkiwanie wówczas na terytorium Polski i w konsekwencji brak możliwości stawiennictwa w urzędach.

Jednocześnie Wnioskodawczyni podkreśla, że celem dokonania tego podziału oraz sprzedaży działek jest wyłącznie wyzbycie się majątku prywatnego w celu uzyskania środków finansowych na zaspokojenie nagłych i ważnych potrzeb rodzinnych, zapewnienie mamie Wnioskodawczyni lepszego standardu życia, opłacenie wizyt i niezbędnych badań specjalistycznych oraz zakup leków – przy jednoczesnym zachowaniu części nieruchomości.

Działania Wnioskodawczyni mają charakter czysto prywatny i są motywowane wyłącznie trudną sytuacją osobistą, a nie chęcią prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Na marginesie Wnioskodawczyni dodaje, że z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości prawidłowo i terminowo rozliczyła i opłaciła podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

Nr działki 4

Wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości – po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy – zostało zlecone i przeprowadzone na wniosek Wnioskodawczyni jako właściciela nieruchomości. Prace geodezyjne i formalne zostały zrealizowane na prywatne zlecenie i koszt Wnioskodawczyni przez firmę geodezyjno-projektową z udziałem pełnomocnika, który działał w imieniu Wnioskodawczyni z uwagi na niezamieszkiwanie wówczas na terytorium Polski i w konsekwencji brak możliwości stawiennictwa w urzędach.

Jednocześnie Wnioskodawczyni podkreśla, że celem dokonania tego podziału oraz sprzedaży działek jest wyłącznie wyzbycie się majątku prywatnego w celu uzyskania środków finansowych na zaspokojenie nagłych i ważnych potrzeb rodzinnych, zapewnienie mamie Wnioskodawczyni lepszego standardu życia, opłacenie wizyt i niezbędnych badań specjalistycznych oraz zakup leków – przy jednoczesnym zachowaniu części nieruchomości.

Działania Wnioskodawczyni mają charakter czysto prywatny i są motywowane wyłącznie trudną sytuacją osobistą, a nie chęcią prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Na marginesie Wnioskodawczyni dodaje, że z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości prawidłowo i terminowo rozliczyła i opłaciła podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

9. Czy zawarła Pani umowy przedwstępne sprzedaży ww. działek z nabywcami? Jeśli tak, to jakie były konkretne postanowienia tych umów? Proszę precyzyjnie i jednoznacznie opisać, czy w umowach przedwstępnych zostały określone warunki, które musiały zostać spełnione, aby doszło do zawarcia umów sprzedaży ww. działek (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

ODP:

Nr działki 2

Z nabywcą działki nr 2 została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Umowa była umową standardową, zawierająca obligatoryjne elementy umowy, tj. postanowienia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz określenie form płatności: zadatek oraz pozostała część ceny. Elementem dodatkowym było dodanie warunków o uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie podziału geodezyjnego. Elementy te były konieczne z uwagi na dość długi czas procedur geodezyjnych i projektowych.

Nr działki 3

Z nabywcą działki nr 3 została zawarta umowa przedwstępne sprzedaży nieruchomości. Umowa była umową standardową, zawierająca obligatoryjne elementy umowy tj. postanowienia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz określenie form płatności: zadatek oraz pozostała część ceny. Elementem dodatkowym było dodanie warunków o uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyskanie podziału geodezyjnego. Elementy te były konieczne z uwagi na dość długi czas procedur geodezyjnych i projektowych.

Nr działki 4

Z nabywcą działki nr 4 nie została zawarta umowa przedwstępna.

10. Czy udzielała Pani nabywcom ww. działek (lub innym podmiotom) pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu, przy czynnościach związanych ze sprzedażą ww. działek? Jeśli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa (zakres czynności wykonywanych przez pełnomocnika na Pani rzecz).

ODP:

Nr działki 2

Nabywcom nieruchomości nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa do działania w imieniu lub na rzecz Wnioskodawczyni.

Pełnomocnictwo zostało udzielone wyłącznie podmiotowi (osobie fizycznej), który w imieniu Wnioskodawczyni składał wnioski o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji podziałowej oraz wniosek o postępowanie rozgraniczeniowe.

Wszelkie czynności geodezyjne oraz wsparcie w procesie sprzedaży realizowała wyspecjalizowana firma działająca w branży nieruchomości, projektów budowlanych oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działając na zlecenie Wnioskodawczyni.

Było to standardowe pełnomocnictwo upoważniające do m.in.:

- reprezentowania Wnioskodawczyni przed urzędami miast i gmin, starostwami powiatowymi, wojewódzkimi urzędami administracyjnymi, sądami wieczystoksięgowymi, geodezją i kartografią etc.

- do reprezentowania Wnioskodawczyni przed dostawcami usług komunalnych i energetycznych

- odbierania decyzji, postanowień, zaświadczeń oraz innych dokumentów z zakresu nieruchomości oraz składania wniosków w tym zakresie;

- podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do realizacji powyższych zadań.

Dodatkowo, z uwagi na ewentualny brak możliwości przyjazdu do kraju w wyznaczonym terminie, a koniecznością odbywania pracy zawodowej, Wnioskodawczyni udzieliła również pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, w bardzo wąskim zakresie, do zbycia nieruchomości, umocowując do tego tę samą osobę, która dokonywała wskazanych czynności formalnych, i która na tej podstawie była upoważniona do dokonywania w imieniu Wnioskodawczyni ostatecznych czynności związanych ze sprzedażą wyłączenie powstałych z podziału geodezyjnego działek.

Pełnomocnictwo nie obejmowało uprawnień pełnomocnika do uatrakcyjniania nieruchomości w tym uzbrajania terenu oraz prowadzenia działań inwestorskich.

Nr działki 3

Nabywcom nieruchomości nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa do działania w imieniu lub na rzecz Wnioskodawczyni.

Pełnomocnictwo zostało udzielone wyłącznie podmiotowi (osobie fizycznej, który w imieniu Wnioskodawczyni składał wnioski o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji podziałowej oraz wniosek o postępowanie rozgraniczeniowe.

Wszelkie czynności geodezyjne oraz wsparcie w procesie sprzedaży realizowała wyspecjalizowana firma działająca w branży nieruchomości, projektów budowlanych oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działając na zlecenie Wnioskodawczyni.

Było to standardowe pełnomocnictwo upoważniające do m.in.:

- reprezentowania Wnioskodawczyni przed urzędami miast i gmin, starostwami powiatowymi, wojewódzkimi urzędami administracyjnymi, sądami wieczystoksięgowymi, geodezją i kartografią etc.

- do reprezentowania Wnioskodawczyni przed dostawcami usług komunalnych i energetycznych

- odbierania decyzji, postanowień, zaświadczeń oraz innych dokumentów z zakresu nieruchomości oraz składania wniosków w tym zakresie;

- podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do realizacji powyższych zadań.

Dodatkowo, z uwagi na ewentualny brak możliwości przyjazdu do kraju w wyznaczonym terminie, a koniecznością odbywania pracy zawodowej, Wnioskodawczyni udzieliła również pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, w bardzo wąskim zakresie, do zbycia nieruchomości, umocowując do tego tę samą osobę, która dokonywała wskazanych czynności formalnych, i która na tej podstawie była upoważniona do dokonywania w imieniu Wnioskodawczyni ostatecznych czynności związanych ze sprzedażą wyłączenie powstałych z podziału geodezyjnego działek.

Pełnomocnictwo nie obejmowało uprawnień pełnomocnika do uatrakcyjniania nieruchomości w tym uzbrajania terenu oraz prowadzenia działań inwestorskich.

Nr działki 4

Nabywcom nieruchomości nie zostały udzielone żadne pełnomocnictwa do działania w imieniu lub na rzecz Wnioskodawczyni.

Pełnomocnictwo zostało udzielone wyłącznie podmiotowi (osobie fizycznej, który w imieniu Wnioskodawczyni składał wnioski o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji podziałowej oraz wniosek o postępowanie rozgraniczeniowe.

Wszelkie czynności geodezyjne oraz wsparcie w procesie sprzedaży realizowała wyspecjalizowana firma działająca w branży nieruchomości, projektów budowlanych oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, działając na zlecenie Wnioskodawczyni.

Było to standardowe pełnomocnictwo upoważniające do m.in.:

- reprezentowania Wnioskodawczyni przed urzędami miast i gmin, starostwami powiatowymi, wojewódzkimi urzędami administracyjnymi, sądami wieczystoksięgowymi, geodezją i kartografią etc.

- do reprezentowania Wnioskodawczyni przed dostawcami usług komunalnych i energetycznych

- odbierania decyzji, postanowień, zaświadczeń oraz innych dokumentów z zakresu nieruchomości oraz składania wniosków w tym zakresie;

- podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do realizacji powyższych zadań.

Dodatkowo, z uwagi na ewentualny brak możliwości przyjazdu do kraju w wyznaczonym terminie, a koniecznością odbywania pracy zawodowej, Wnioskodawczyni udzieliła również pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego, w bardzo wąskim zakresie, do zbycia nieruchomości, umocowując do tego tę samą osobę, która dokonywała wskazanych czynności formalnych, i która na tej podstawie była upoważniona do dokonywania w imieniu Wnioskodawczyni ostatecznych czynności związanych ze sprzedażą wyłączenie powstałych z podziału geodezyjnego działek.

Pełnomocnictwo nie obejmowało uprawnień pełnomocnika do uatrakcyjniania nieruchomości w tym uzbrajania terenu oraz prowadzenia działań inwestorskich.

11. Wykonanie jakich czynności zostało zlecone przez Panią profesjonalnym podmiotom zewnętrznym (agencji nieruchomości)? Proszę o ich wskazanie.

ODP:

Nr działki 2

Wnioskodawczyni zleciła czynności wyłącznie o charakterze formalno-prawnym i technicznym, których nie mogła zrealizować samemu z uwagi na pobyt za granicą. Miały one na celu uregulowanie oraz ustalenie faktycznego stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą. Były to przede wszystkim:

- przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego, niezbędnego w celu jednoznacznego, formalnego ustalenia przebiegu granic nieruchomości z działkami sąsiednimi i uniknięcia ewentualnych sporów sąsiedzkich;

- wykonanie podziału działek realizowanego na podstawie uzyskanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy,

- odszukanie kamieni (znaków granicznych – czynność czysto techniczna, mająca na celu fizyczne wskazanie w terenie istniejących punktów granicznych nieruchomości.

Oprócz rzeczy wymienionych powyżej, były to:

- sporządzenie zdjęć nieruchomości i ogłoszenia;

- odbieranie telefonów i prezentacja nieruchomości;

- przeprowadzenie analizy stanu prawnego i faktycznego nieruchomości;

- sporządzenie oraz zgromadzenie dokumentacji niezbędnej do prawidłowego przeprowadzenia całego procesu transakcyjnego;

- podjęcie wszelkich bieżących czynności operacyjnych zmierzających do finalizacji sprzedaży nieruchomości.

Nie zlecano natomiast żadnych działań o charakterze inwestycyjnym, mającym na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy przystosowanie ich do zakupu tj. uzbrajanie terenu w media, budowa dróg objazdowych, ogrodzenie działek itp.

Nr działki 3

Wnioskodawczyni zleciła czynności wyłącznie o charakterze formalno-prawnym i technicznym, których nie mogła zrealizować samemu z uwagi na pobyt za granicą. Miały one na celu uregulowanie oraz ustalenie faktycznego stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą. Były to przede wszystkim:

- przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego, niezbędnego w celu jednoznacznego, formalnego ustalenia przebiegu granic nieruchomości z działkami sąsiednimi i uniknięcia ewentualnych sporów sąsiedzkich;

- wykonanie podziału działek realizowanego na podstawie uzyskanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy,

- odszukanie kamieni (znaków granicznych – czynność czysto techniczna, mająca na celu fizyczne wskazanie w terenie istniejących punktów granicznych nieruchomości.

Oprócz rzeczy wymienionych powyżej, były to:

- sporządzenie zdjęć nieruchomości i ogłoszenia;

- odbieranie telefonów i prezentacja nieruchomości;

- przeprowadzenie analizy stanu prawnego i faktycznego nieruchomości;

- sporządzenie oraz zgromadzenie dokumentacji niezbędnej do prawidłowego przeprowadzenia całego procesu transakcyjnego;

- podjęcie wszelkich bieżących czynności operacyjnych zmierzających do finalizacji sprzedaży nieruchomości.

Nie zlecano natomiast żadnych działań o charakterze inwestycyjnym, mającym na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy przystosowanie ich do zakupu tj. uzbrajanie terenu w media, budowa dróg objazdowych, ogrodzenie działek itp.

Nr działki 4

Wnioskodawczyni zleciła czynności wyłącznie o charakterze formalno-prawnym i technicznym, których nie mogła zrealizować samemu z uwagi na pobyt za granicą. Miały one na celu uregulowanie oraz ustalenie faktycznego stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą. Były to przede wszystkim:

- przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego, niezbędnego w celu jednoznacznego, formalnego ustalenia przebiegu granic nieruchomości z działkami sąsiednimi i uniknięcia ewentualnych sporów sąsiedzkich;

- wykonanie podziału działek realizowanego na podstawie uzyskanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy,

- odszukanie kamieni (znaków granicznych – czynność czysto techniczna, mająca na celu fizyczne wskazanie w terenie istniejących punktów granicznych nieruchomości.

Oprócz rzeczy wymienionych powyżej, były to:

- sporządzenie zdjęć nieruchomości i ogłoszenia;

- odbieranie telefonów i prezentacja nieruchomości;

- przeprowadzenie analizy stanu prawnego i faktycznego nieruchomości;

- sporządzenie oraz zgromadzenie dokumentacji niezbędnej do prawidłowego przeprowadzenia całego procesu transakcyjnego;

- podjęcie wszelkich bieżących czynności operacyjnych zmierzających do finalizacji sprzedaży nieruchomości.

Nie zlecano natomiast żadnych działań o charakterze inwestycyjnym, mającym na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy przystosowanie ich do zakupu tj. uzbrajanie terenu w media, budowa dróg objazdowych, ogrodzenie działek itp.

12. W ramach jakich transakcji nabyła Pani działkę, z której powstały działki będące przedmiotem wniosku, tj. czy:

a) opodatkowanej podatkiem VAT,

b) zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT,

c) niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

ODP:

Nr działki 2

Działkę, z której później wydzielono przedmiotowe nieruchomości, Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z byłym mężem w 1984 roku na podstawie umowy kupna-sprzedaży (transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT).

Następnie, w wyniku zadłużeń byłego męża Wnioskodawczyni (o których Wnioskodawczyni nie miała świadomości) oraz braku możliwości polubownego załatwienia sprawy, w 2007 roku wystąpiono do sądu o stwierdzenie podziału majątku. Następnie, po procesie toczącym się do 2018 roku oraz w skutkach uporczywych długów byłego męża, sąd przyznał Wnioskodawczyni m. in. działkę nr ....(obr. ....), ale wówczas własność ta została nabyta do wysokości udziału Wnioskodawczyni (1/2). Pozostała część została nabyta na współwłasność przez osobę trzecią wyniku licytacji komorniczej części nieruchomości przypadającej byłemu mężowi (w wyniku zadłużenia byłego męża zlicytowano przynależną mu część) – czynność nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Następnie Wnioskodawczyni nabyła dany udział na wyłączną własność w 2022 roku (transakcja niepodlegająca opodatkowaniu VAT) w wyniku czego nastąpiło zniesienie współwłasności.

Żadna z tych czynności nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nr działki 3

Działkę, z której później wydzielono przedmiotowe nieruchomości, Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z byłym mężem w 1984 roku na podstawie umowy kupna-sprzedaży (transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT).

Następnie, w wyniku zadłużeń byłego męża Wnioskodawczyni (o których Wnioskodawczyni nie miała świadomości) oraz braku możliwości polubownego załatwienia sprawy, w 2007 roku wystąpiono do sądu o stwierdzenie podziału majątku. Następnie, po procesie toczącym się do 2018 roku oraz w skutkach uporczywych długów byłego męża, sąd przyznał Wnioskodawczyni m. in. działkę nr .... (obr. ....), ale wówczas własność ta została nabyta do wysokości udziału Wnioskodawczyni (1/2). Pozostała część została nabyta na współwłasność przez osobę trzecią wyniku licytacji komorniczej części nieruchomości przypadającej byłemu mężowi (w wyniku zadłużenia byłego męża zlicytowano przynależną mu część) – czynność nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Następnie Wnioskodawczyni nabyła dany udział na wyłączną własność w 2022 roku (transakcja niepodlegająca opodatkowaniu VAT) w wyniku czego nastąpiło zniesienie współwłasności.

Żadna z tych czynności nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nr działki 4

Działkę, z której później wydzielono przedmiotowe nieruchomości, Wnioskodawczyni nabyła wspólnie z byłym mężem w 1984 roku na podstawie umowy kupna-sprzedaży (transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT).

Następnie, w wyniku zadłużeń byłego męża Wnioskodawczyni (o których Wnioskodawczyni nie miała świadomości) oraz braku możliwości polubownego załatwienia sprawy, w 2007 roku wystąpiono do sądu o stwierdzenie podziału majątku. Następnie, po procesie toczącym się do 2018 roku oraz w skutkach uporczywych długów byłego męża, sąd przyznał Wnioskodawczyni m. in. działkę nr ....(obr. ....), ale wówczas własność ta została nabyta do wysokości udziału Wnioskodawczyni (1/2). Pozostała część została nabyta na współwłasność przez osobę trzecią wyniku licytacji komorniczej części nieruchomości przypadającej byłemu mężowi (w wyniku zadłużenia byłego męża zlicytowano przynależną mu część) – czynność nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Następnie Wnioskodawczyni nabyła dany udział na wyłączną własność w 2022 roku (transakcja niepodlegająca opodatkowaniu VAT) w wyniku czego nastąpiło zniesienie współwłasności.

Żadna z tych czynności nie podlegała opodatkowaniu VAT.

13. Czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

ODP:

Nr działki 2

Nie, ponieważ żadna z czynności zmierzających do nabycia nieruchomości (udziału) przez Wnioskodawczynię nie była objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług (nie podlegała opodatkowaniu).

Nr działki 3

Nie, ponieważ żadna z czynności zmierzających do nabycia nieruchomości (udziału) przez Wnioskodawczynię nie była objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług (nie podlegała opodatkowaniu).

Nr działki 4

Nie, ponieważ żadna z czynności zmierzających do nabycia nieruchomości (udziału) przez Wnioskodawczynię nie była objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług (nie podlegała opodatkowaniu).

14. Czy przysługiwało Pani prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki?

ODP:

Nr działki 2

Nie, ponieważ nabycie nastąpiło na podstawie umowy kupna-sprzedaży lub zniesienia współwłasności (odbywało się to etapowo) każdorazowo od podmiotu niedziałającego w charakterze podatnika VAT i tym samym nie podlegała opodatkowaniu, a ponadto Wnioskodawczyni nie była nigdy zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Nr działki 3

Nie, ponieważ nabycie nastąpiło na podstawie umowy kupna-sprzedaży lub zniesienia współwłasności (odbywało się to etapowo) każdorazowo od podmiotu niedziałającego w charakterze podatnika VAT i tym samym nie podlegała opodatkowaniu, a ponadto Wnioskodawczyni nie była nigdy zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Nr działki 4

Nie, ponieważ nabycie nastąpiło na podstawie umowy kupna-sprzedaży lub zniesienia współwłasności (odbywało się to etapowo) każdorazowo od podmiotu niedziałającego w charakterze podatnika VAT i tym samym nie podlegała opodatkowaniu, a ponadto Wnioskodawczyni nie była nigdy zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

15. Czy działki nr 2, nr 3 i nr 4 wykorzystywała Pani wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były ww. nieruchomości Pani wykonywała – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

ODP: Działki (w okresie przed podziałem) były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, która korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

16. Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tej nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomość ta została nabyta przez Panią?

c) w jaki sposób nieruchomość ta była wykorzystywana przez Panią od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonała Pani jej sprzedaży i co było przyczyną jej sprzedaży?

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych; jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości?

ODP:

Wnioskodawczyni nie dokonywała przedtem sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce.

W okresie zamieszkiwania na stałe w Austrii, z czym wiązało się również posiadanie tam rezydencji podatkowej, Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży prywatnej nieruchomości zabudowanej (domu jednorodzinnego) położonej na Węgrzech. Nieruchomość nabyto od osoby prywatnej w 2001 r. i była ona wykorzystywana przez Wnioskodawczynię oraz Jej męża wyłącznie w celach osobistych. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Docelowo Wnioskodawczyni planowała zamieszkać w niej na stałe, jednak ze względu na pogarszający się stan zdrowia mamy, Wnioskodawczyni była zmuszona do porzucenia planów przeprowadzki na Węgry i powrotu na stałe do Polski. Wobec powyższego, w 2021 r. Wnioskodawczyni sprzedała omawiany dom osobie prywatnej, co nie wiązało się z obowiązkami w zakresie polskiego podatku od towarów i usług. Środki uzyskane z tej transakcji zostały przeznaczone na zakup nieruchomości w Polsce i częściowy jej remont (dom mieszkalny wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni) oraz bieżące koszty życia, w tym wsparcie mamy Wnioskodawczyni, m.in. zakup leków, wizyty lekarskie itp.

16. Czy posiada Pani inne działki, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać?

ODP:

Obecnie ani w przyszłości Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży żadnych nieruchomości, w tym działki nr ..../1, która została po podziale działki nr .....

Żadna nieruchomość nie jest wystawiona na sprzedaż.

Pytania

1. Czy podczas sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji ich dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

2. (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku) Czy w przypadku uznania, że sprzedając opisane we wniosku Wnioskodawczyni działać będzie jako podatnik VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

1. (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku) W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż Nieruchomości stanowi jedynie racjonalne dysponowanie prywatnym majątkiem, a biorąc pod uwagę okoliczności sprawy – podjęte przez Wnioskodawczynię czynności dążące do zwiększenia ceny i przede wszystkim umożliwienia samej sprzedaży nie stanowią działań, które można przypisać profesjonalnemu sprzedawcy. Czynności sprzedaży nie są zatem wykonywane przez podatnika w ramach działalności gospodarczej, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

2. (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku) W przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, zdaniem Wnioskodawczyni dostawa Nieruchomości nie korzysta ze zwolnień przedmiotowych określonych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Zgodnie z powyższym należy uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Niemniej jednak, nie zawsze odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, czynność ta powinna być dokonana przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W odniesieniu do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 tego przepisu stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do rzeczywistego zaistnienia opodatkowania danej czynności wymagane jest, aby została ona zrealizowana przez podmiot, który w tym przypadku działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala to na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, niezbędna jest obiektywna ocena przesłanek odróżniających działania w ramach działalności gospodarczej od rozporządzania majątkiem prywatnym. Przy założeniu, że dana osoba sprzedając składnik majątku działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, niezbędne jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności te mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenia działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenia dróg wewnętrznych, zakupu kolejnych działek czy podziału już istniejącej działki na mniejsze. Forma ta powinna być powtarzalna i stała – a contrario, nie może mieć charakteru incydentalnego.

Przywołana treść art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie określa jednoznacznie, że każdy podmiot dokonujący choćby jednorazowej transakcji, która może mieścić się w definicji działalności gospodarczej, działa w charakterze podatnika podatku VAT. Należy również wskazać, że przy uwzględnieniu powyższych przepisów nie można pozbawiać właścicieli nieruchomości prawa do podejmowania działań mających na celu zbycie majątku, przy założeniu, że ich zamiarem jest osiągnięcie korzystnej ceny. Nie znajduje racjonalnego uzasadnienia przyjęcie, że dokonywanie czynności mogących wpłynąć na finalną cenę sprzedaży powoduje automatyczne uznanie sprzedającego za podatnika VAT. Takie założenie jest krzywdzące dla prawie każdej osoby, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Osoba fizyczna podejmując działania w ramach swojego majątku prywatnego również ma prawo dążyć do zwiększenia swojej korzyści – nie jest to działanie zarezerwowane wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Dodatkowo mogłoby to rodzić obawy przed nabyciem przez osobę fizyczną jakiejkolwiek rzeczy (np. nieruchomości w drodze podziału majątku), ponieważ czynność ta powodowałaby powstanie dodatkowych obowiązków, niezwykle kłopotliwych dla osób nieprowadzących działalności. Głównym celem właściciela jest zbycie majątku i proces ten powinien być dla niego jak najprostszy. Nie można przyjąć, że musi on być obwarowany możliwie najniższymi kosztami tylko dlatego, że każdy przejaw aktywności zwiększającej atrakcyjność działki skutkuje uznaniem podmiotu za czynnego podatnika VAT.

Podsumowując, zasadne jest wykluczenie z grona podatników podatku od towarów i usług osoby fizycznej posiadającej majątek prywatny, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży czy dokonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót „nieprofesjonalny” podlega przepisom ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zatem nie jest podatnikiem VAT osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, która dokonuje jednorazowych czy okazjonalnych transakcji, za które nie otrzymuje regularnej zapłaty i nie prowadzi zorganizowanej działalności.

Dodatkowo, dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonego przedsiębiorstwa również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w tym zakresie. Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same w sobie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z dalszą częścią wyroku, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT. Jedynym przychodem może być tu ewentualny zysk ze sprzedaży, a to nie stanowi samo w sobie działalności gospodarczej. Trybunał wskazał również, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

W niniejszej sprawie na uwagę zasługuje również treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. I SA/Łd 174/18 gdzie czytamy, że:

„Przy dokonywaniu oceny, czy dana osoba sprzedaje rzeczy, czy też, jak stanowi ustawa o VAT, dokonuje dostawy towarów wynika z faktu, iż umowa sprzedaży nie jest umową typową wyłącznie dla działalności gospodarczej. Po drugie, zarówno sprzedający nieruchomość (a także ruchomości) w ramach zarządu majątkiem prywatnym jak i w ramach wykonywanej działalności gospodarczej dąży do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny. Chęć osiągnięcia jak najwyższej ceny za sprzedawaną rzecz, jest cechą wspólną dla sprzedawców zawodowych jak i osób dokonujących sprzedaży majątku prywatnego. Podobnie, okolicznością rozstrzygającą powyższe wątpliwości nie jest umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości np. w Internecie. Zarówno handlowiec jak i osoba nim nie będąca musi w jakiś sposób uzewnętrznić zamiar sprzedaży. Jest oczywiste, że uzewnętrznienie tego zamiaru w środkach masowego przekazu (w Internecie) daje większą szansę na znalezienie nabywcy, który zaoferuje atrakcyjną dla sprzedającego cenę, niż przekazywanie tej informacji pojedynczym osobom. Również podjęcie przez sprzedającego starań by przedmiot sprzedaży był atrakcyjny dla jak największej liczby potencjalnych nabywców, np. podział nieruchomości, nie musi oznaczać, że sprzedający stał się profesjonalnym handlowcem”.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18 wskazuje się, że:

„(…) art. 15 ust. 2 u.p.t.u. zawiera ogólną definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku od towarów i usług. Jednoznaczne sprecyzowanie sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu tą daniną wynika z oceny konkretnego stanu faktycznego. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

Z kolei w świetle wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2022 r., sygn. I FSK 888/17:

„(…) za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynności podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości".

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2023 r. sygn. I FSK 25/20, czytamy, że:

„W kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności”.

Uwagę zwraca również treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 grudnia 2021 r. sygn. I SA/Łd 714/21, gdzie wskazano, że:

„Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą".

W świetle powyższego orzecznictwa należy stwierdzić, że przy ocenie kwalifikacji podmiotu jako prowadzącego działalność gospodarczą konieczne jest uwzględnienie czynności podejmowanych na poszczególnych etapach w ich całokształcie. W pierwszej kolejności należy uwzględnić elementy pozwalające na ocenę, czy podmiot działał aktywnie, angażując nakłady inwestycyjne wykraczające poza działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym (tak, jak ma to miejsce np. w przypadku handlowców). Dodatkowo, ocenie podlega fakt, czy dany podmiot działa w sposób profesjonalny. Jedynie te działania skutkują zakwalifikowaniem danego podmiotu jako podatnika podatku VAT.

W odniesieniu do zaistniałego stanu faktycznego należy jednoznacznie wskazać, że Wnioskodawczyni nie była i nie jest podatnikiem podatku VAT z jakiegokolwiek tytułu, ani nie jest przedsiębiorcą. Prawa do posiadanych Nieruchomości nabyła w wyniku orzeczenia o zniesieniu współwłasności, odzyskując w ten sposób należną jej część majątku małżeńskiego. Nie można zatem w żadnym wypadku przyjąć, że nabyła grunt z zamiarem jego dalszej odsprzedaży w celach zarobkowych lub inwestycyjnych. Nieruchomości te stanowiły wyłącznie majątek prywatny Wnioskodawczyni, który nigdy nie był wykorzystywany w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W przeszłości Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Powyższe prowadzi do bezpośredniej konkluzji, że działała ona w sposób typowy dla zarządu majątkiem prywatnym, a jej czynności nie wykraczały poza ten standardowy zakres.

Wnioskodawczyni przez okres 30 lat przebywała za granicą. Jej powrót do Polski wynikał ze złego i sukcesywnie pogarszającego się stanu zdrowia jej matki. Zbycie Nieruchomości było wymuszone wyłącznie powodami finansowymi i chęcią pozyskania środków na bieżące, niezbędne potrzeby życiowe oraz leczenie matki. Z racji wieloletniej nieobecności w kraju, Wnioskodawczyni nie znała absolutnie polskich realiów, procedur administracyjnych ani lokalnego rynku nieruchomości. W związku z tym – w obliczu konieczności przejścia przez zawiłości formalne (podział, rozgraniczenie, uzyskanie decyzji) – Wnioskodawczyni zwyczajnie nie poradziłaby sobie z tym procesem samodzielnie.

Współpraca z profesjonalnym biurem nieruchomości i pośrednikami nie była zatem przejawem profesjonalizacji jej działań w kierunku działalności gospodarczej, lecz koniecznością życiową i wynikiem braku kompetencji w tym zakresie. Wnioskodawczyni nie podejmowała przy tym żadnych samodzielnych kroków marketingowych ani sprzedażowych (nie zamieszczała reklam w prasie, radiu czy Internecie). Chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu celem bezpiecznego i zgodnego z prawem wyzbycia się majątku prywatnego, nie może być uznana za element prowadzenia działalności gospodarczej. Patrząc na sytuację całościowo, gdyby Wnioskodawczyni nie skorzystała z usług pośrednika prawdopodobnie nie byłaby w stanie przeprowadzić procesu sprzedaży, albo jej trudna sytuacja zostałaby wykorzystana na jej niekorzyść przez nieuczciwego nabywcę.

Podjęte działania przygotowawcze (uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podział geodezyjny czy rozgraniczenie) były jedynie wyrazem racjonalnego zarządzania własnym majątkiem, mającym na celu umożliwienie jego zbycia za optymalną cenę, do czego każda osoba fizyczna ma pełne prawo, co podkreśla się w orzecznictwie. Wnioskodawczyni nie dokonywała uzbrojenia terenu ani nie budowała infrastruktury drogowej.

Pojedynczy rodzaj aktywności, podejmowany w celu spieniężenia majątku osobistego, nie pozwala na stwierdzenie, że nosi on znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Trudno oczekiwać, że starsza osoba, która po latach wraca do kraju z przeświadczeniem, że musi zając się schorowaną mamą i wyprzedaje grunt z majątku prywatnego na potrzeby życiowe, posiada umiejętności pozwalające na sprawne przeprowadzenie transakcji – stąd nieodzowna rola profesjonalnego pośrednika, mająca jedynie usprawnić ten proces.

Wnioskodawczyni stoi również na stanowisku, że z samego faktu przeznaczenia Nieruchomości pod dzierżawę nie można wywieźć, aby automatycznie przestały być składnikami majątku prywatnego, a ich późniejsze zbycie odbywało się w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie byłaby w stanie samodzielnie pożytkować gruntów i uzyskiwać z nich płodów rolnych nawet w symbolicznej ilości zaspokajającej wyłącznie własne potrzeby. Nieużytkowana ziemia mogłaby ulegać pogorszeniu, a w konsekwencji z czasem spadałaby jej wartość. W związku z tym decyzja o oddaniu Nieruchomości w dzierżawę nie była motywowana chęcią zarobku, a przede wszystkim zachowaniem i utrzymaniem w niepogorszonej kondycji składników majątku osobistego.

Tak samo zdaniem NSA samo oddanie gruntu w dzierżawę nie musi przesądzać o tym, że jego późniejsza sprzedaż również następuje w ramach działalności gospodarczej. Przykładem może być wyrok z dnia 26 lutego 2025 r. (I FSK 1694/21), w którym wskazano, że:

„Niewątpliwie racjonalnym jest powierzenie jednemu podmiotowi uporządkowania wywiązywania się z obciążeń podatkowych oraz z opłat za użytkowanie wieczyste dla 11/12 części udziałów. Z pewnością też jednokrotność czynszu dzierżawnego (mimo kilku lat trwania dzierżawy) nie wskazuje na cele zarobkowe. Nie można uznać, że każdy fakt wydzierżawienia udziału w prawie użytkowania wieczystego powoduje utratę charakteru majątku jako majątku prywatnego.”

Podobne wnioski przedstawił również WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 21 maja 2026 r. (I SA/Go 127/26), a którym czytamy, że:

„Zauważyć należy, że celem umowy dzierżawy zawartej przez stronę ze znajomym rolnikiem na gruncie niniejszej sprawy nie jest cel zarobkowy (czynsz), ale zwyczajne, gospodarskie dążenie do zachowanie porządku na nieruchomości, zapobieganie jej dewastacji i zachowanie rolnego jej charakteru. Oznacza to, że w tych okolicznościach dzierżawa stanowi przejaw normalnych i racjonalnych działań właścicielskich, nie zaś przejaw działalności gospodarczej. Nie można byłoby oczekiwać od skarżącego, żeby ponosząc koszty utrzymania nieruchomości jednocześnie zachowywał się nieracjonalnie, szkodząc swoim zasobom majątkowym.

Ponadto zawarcie umowy dzierżawy składnika majątku osobistego nie determinuje, nawet z uwagi na występujący czynsz - wykorzystywania majątku w działalności gospodarczej.”

Podsumowując, brak jest podstaw do uznania, że Wnioskodawczyni w momencie dokonywania sprzedaży Nieruchomości działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a jednocześnie prowadziła działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Należy zatem uznać, że w zaistniałym stanie faktycznym, dokonując dostawy Nieruchomości, Wnioskodawczyni rozporządzała wyłącznie majątkiem prywatnym (osobistym), do czego przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Ad. 2.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2 (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku):

Przede wszystkim zastosowania w sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części, ponieważ Nieruchomości stanowią tereny niezabudowane.

Z kolei na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zatem co do zasady dostawa terenów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT, chyba że dotyczy terenów budowlanych. Ustawodawca zdefiniował pojęcie terenów budowlanych w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W omawianym stanie faktycznym Nieruchomości stanowią fizycznie tereny niezabudowane. Zgodnie z informacją z Urzędu Miejskiego w ...., dla obszaru, na którym są one położone, brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości te w momencie sprzedaży były jednak objęte zakresem ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, wydanych na działkę przed podziałem. Fakt uzyskania tej decyzji przesądza jednoznacznie, że Nieruchomości – mimo braku faktycznej zabudowy – stanowią w świetle prawa grunty przeznaczone pod zabudowę. W efekcie Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży to tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Nie mieszczą się one zatem w definicji „terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn. III SA/Gl 13/14:

„W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków. (...) Zwolniona z opodatkowania jest wyłącznie taka dostawa, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane, czy też pod zabudowę”.

Dlatego też, w przypadku ewentualnego uznania stanowiska Wnioskodawczyni za nieprawidłowe (i potraktowania jej jako czynnego podatnika VAT), sprzedaż Nieruchomości nie mogłaby korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z uwagi na to, że nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie było objęte zakresem ustawy o VAT, zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT również nie znajduje w tej sprawie zastosowania.

Potwierdzenie takiego stanowiska odzwierciedla treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2018 r., sygn. I FSK 698/16 czy innego wyroku NSA z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1871/15, w których wskazano, że:

„Zwolnienie dostawy od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. nie ma zastosowania, jeżeli nabycie tego towaru przez podatnika nie było opodatkowane tym podatkiem”.

Podsumowując, w przypadku uznania, że Wnioskodawczyni przy sprzedaży Nieruchomości działała w charakterze podatnika podatku VAT, transakcja ta nie korzystałaby z żadnego ze zwolnień przedmiotowych wskazanych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

· nieprawidłowe w zakresie uznania, że w związku ze sprzedażą działek nr 2, nr 3 i nr 4 nie działała Pani w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji dostawa tych działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT

· prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż ww. działek nie korzystała ze zwolnień na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pani wątpliwości, objęte zakresem pytania nr 1 dotyczą kwestii czy dokonując sprzedaży działek nr 2, nr 3 i nr 4 działała Pani jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji dostawa tych działek podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, żejest Pani osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Przez okres 30 lat przebywała Pani na stałe poza granicami Polski. Aktualnie jest Pani polskim rezydentem podatkowym. Przedmiotem wniosku jest sprzedaż nieruchomości gruntowych w postaci niezabudowanych i nieuzbrojonych działek o numerach: 2, 3 i 4. Działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, która stały się własnością Wnioskodawczyni w wyniku sądowego zniesienia współwłasności, na mocy którego odzyskała należną jej połowę majątku nabytego uprzednio w trakcie trwania związku małżeńskiego. Zniesienie współwłasności nastąpiło w listopadzie 2022 roku. Podział nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka … obr. … została podzielona na działki ewidencyjnej o numerach 1, 2, 3 i 4 na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza … z dnia 5 marca 2025 r. Pierwotna działka nr X do momentu podziału była przedmiotem dzierżawy przede wszystkim w celu zachowania właściwej kultury gleby i niedopuszczeniu do jej degradacji poprzez zapewnienie ciągłości upraw rolnych. W okresie od 2019 roku do 2024 roku działki nr 2, nr 3 i nr 4 były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, przy czym od 2022 roku stanowiły już wyłączną własność Wnioskodawczyni. W 2025 roku nieruchomość nie była już przedmiotem dzierżawy.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży ww. działek będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że w okresie od 2019 roku do 2024 roku działki nr 2, nr 3 i nr 4 były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie przedmiotowy teren był przez Panią w sposób ciągły dzierżawiony za odpłatnością, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, wydzierżawienie przez Panią terenu przedmiotowych działek spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych działek nr 2, nr 3 i nr 4 spowodowało, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania przedmiotowego terenu w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykazała Pani zamiaru wykorzystywania nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres posiadania ww. gruntów. Grunty te nie służyły wyłącznie do zaspokajania Pani potrzeb prywatnych. Tym samym, działki nr 2, nr 3 i nr 4 stanowiły składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest odpłatna dzierżawa. Zatem dokonana przez Panią sprzedaż ww. działek nie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, odpłatne dostawy ww. działek nie są czynnościami dokonywanymi w ramach zbycia Pani majątku prywatnego (osobistego).

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż działek nr 2, nr 3 i nr 4, których była Pani właścicielem, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, była dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działek, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Odpowiadając na Pani wątpliwości objęte zakresem pytania nr 2, czy sprzedaż działek nr 2, nr 3 i nr 4 korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, wskazać należy, że:

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu – wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).

Jednocześnie, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.), zwanej dalej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem należy wskazać, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie niezabudowanych gruntów wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Elementem, który determinuje zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Jak wynika z opisu sprawy, 13 października 2023 r. sporządzony został wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Stosowną decyzję o warunkach zabudowy uzyskała Pani 23 stycznia 2024 r., a po jej otrzymaniu zlecono wykonanie podziału geodezyjnego nieruchomości.

Tak więc działki stanowiły w świetle prawa grunty przeznaczone pod zabudowę.

W efekcie działki nr 2, nr 3 i nr 4 stanowiły tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Nie mieściły się one zatem w definicji „terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane”, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji dostawa tych działek nr 2, nr 3 i nr 4 nie była objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten stanowił teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z wniosku wynika, że działki (w okresie przed podziałem) były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na cele rolnicze, która korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Zatem spełniony jest jeden z warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym należy przeanalizować, czy spełniony jest drugi z warunków, o których mowa w tym przepisie.

We wniosku wskazała Pani, że działkę, z której później wydzielono przedmiotowe nieruchomości, nabyła Pani wspólnie z byłym mężem w 1984 roku na podstawie umowy kupna-sprzedaży (transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT).

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy stwierdzenia wymaga, że jak wynika z opisu sprawy, działkę, z której później wydzielono przedmiotowe nieruchomości, nabyła Pani wspólnie z byłym mężem w 1984 roku na podstawie umowy kupna-sprzedaży (transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT). Nie można zatem uznać, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro w odniesieniu do czynności nabycia udziału w działce nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym podatkiem), który mógłby podlegać odliczeniu.

Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa tych działek nie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa tych działek nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, ponieważ przepisy te odnoszą się do sprzedaży budynków i budowli, natomiast działki nr 2, nr 3 i nr 4 były działkami niezabudowanymi.

W związku z tym dostawa działek nr 2, nr 3 i nr 4 winna być opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych wyroków sądów administracyjnych, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.