Ustalenie, czy dostawa lokalu mieszkalnego wraz z prawem do… — 0114-KDIP4-3.4012.332.2026.2.KM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy dostawa lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowi transakcję kompleksową objętą stawką właściwą dla dostawy lokalu. Uzupełnili go Państwo pismem z 30 czerwca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Celem Spółdzielni Mieszkaniowej (…) jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności Spółdzielni jest wynajem, zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, realizacja projektów budowlanych oraz robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, działalność obiektów kulturalnych. Powyższy przedmiot działalności Spółdzielnia realizuje poprzez:

budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
budowanie lub nabywanie w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdującej się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu;
zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni, w tym jej własność lub współwłasność;
zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność, współwłasność członków Spółdzielni;
zarządzanie nieruchomościami niestanowiącymi mienia Spółdzielni lub mienia jej członków;
wynajmowanie lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Spółdzielnia Mieszkaniowa (…) prowadzi zgodnie z regulaminem działalności inwestycyjnej, uchwalonym przez Radę Nadzorczą działalność inwestycyjną wyodrębnioną organizacyjnie i rzeczowo. Koszty wyodrębnionej działalności inwestycyjnej odnosi się bezpośrednio w ciężar kosztów inwestycji. Zgodnie z regulaminem inwestycje Spółdzielni finansuje się z wnoszonych wpłat przyszłych właścicieli lokali - członków Spółdzielni na podstawie zawartych umów, dotyczących warunków finansowania i budowy lokalu. Środki z wniesionych wpłat przeznacza się na sfinansowanie kosztów przygotowania inwestycji, prac projektowych, kosztów procesu inwestycyjnego (budowy budynku, infrastruktury, ukształtowania terenu, parkingów, drogi, uzbrojenia), kosztów poniesionych na funkcjonowanie obsługi inwestycyjnej, kosztów własnych Spółdzielni. Działalność inwestycyjną w ramach uchwalonego planu gospodarczo-finansowego Spółdzielni prowadzi Zarząd.

Spółdzielnia Mieszkaniowa (…) w m-cu 11/2023 rozpoczęła zgodnie z decyzją nr (…) z dn. 6 kwietnia 2022 r. o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno - budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na budowę wydaną przez Prezydenta Miasta (…) inwestycję obejmującą budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym położonego przy ul. (…) wraz z infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym zaplanowano 45 mieszkań z pomieszczeniami przynależnymi (komórki lokatorskie), 2 lokale usługowe, garaż podziemny wielostanowiskowy z miejscami postojowymi oraz 3 boksy garażowe (poziom parter). Z nabywcami lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych - członkami Spółdzielni zostały zawarte umowy na budowę lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym. Na podstawie umowy Spółdzielnia zobowiązała się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia na rzecz członka własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym - komórką lokatorską oraz z przypadającym udziałem w nieruchomości wspólnej, wybudowania, ustanowienia odrębnej własności podziemnego wielostanowiskowego garażu na poziomie -1, -2 w budynku i przeniesienia na rzecz członka prawa własności udziału w tym garażu wraz z przypadającym udziałem w nieruchomości wspólnej, z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.

Na podstawie umowy na budowę lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego została ustalona wstępna wysokość wkładu budowlanego przypadająca na lokal mieszkalny w kwocie brutto w tym VAT w wysokości 8% oraz wstępna wysokość wkładu budowlanego przypadającego na miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym w kwocie brutto zawierającej VAT w wysokości 23%. Członkowie zobowiązani zostali do wnoszenia w ratach wkładu budowlanego za lokale oraz miejsca postojowe w wielostanowiskowym garażu. Za datę wniesienia wpłat została przyjęta data wpływu środków finansowych na rachunek bankowy Spółdzielni. Spółdzielnia wystawiała faktury VAT na raty wkładu budowlanego wpłacane przez członków: na lokal mieszkalny w kwocie netto plus VAT 8% oraz na miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym w kwocie netto plus VAT 23%.

Ostateczna wysokość wkładu budowlanego za lokal mieszkalny i wkładu budowlanego za miejsce postojowe zostały ustalone po zakończeniu i rozliczeniu budowy inwestycji według całkowitych rzeczywistych kosztów poniesionych na inwestycję przez Spółdzielnię.

W dn. 4 grudnia 2025 r. Spółdzielnia uzyskała pozwolenie na użytkowanie nieruchomości budynkowej (nowy adres nieruchomości (…)) na podstawie decyzji nr (…) wydane przez (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego (…).

Spółdzielnia zobowiązana jest do ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności lokalu oraz do przeniesienia jego własności. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, podstawowym warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu - zarówno mieszkalnego jak i niemieszkalnego - jest jego samodzielność.

Spółdzielnia wystąpiła do Prezydenta Miasta (…) o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w nieruchomości przy ul. (…) dot. 45 lokali mieszkalnych
z pomieszczeniami przynależnymi, 2 lokali usługowych, 3 boksów garażowych oraz garażu podziemnego, ale z powodu wady prawnej wniosek został wycofany.

Na ponownie skutecznie złożony wniosek SM (…) otrzymała Zaświadczenie nr (…) z dn. 8 maja 2026 r. wydane przez Prezydenta Miasta (…) informujące o tym, że w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami i garażem podziemnym przy ul. (…) w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232) lokalami samodzielnymi są: lokale mieszkalne od nr 1 do 45 wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz lokale o innym przeznaczeniu: 2 lokale usługowe oraz 3 boksy garażowe.

Podziemny garaż wielostanowiskowy nie spełnia warunków aby móc stanowić prawnie samodzielny lokal, gdyż stanowi dostęp do pomieszczeń technicznych i gospodarczych obsługujących innych użytkowników nieruchomości.

Na etapie przygotowywania dokumentacji projektowej oraz zawierania umów z członkami spółdzielni przyjmowano założenie, zgodnie z którym garaż wielostanowiskowy mógłby zostać wyodrębniony jako odrębny lokal niemieszkalny, a miejsca postojowe miałyby być związane z udziałami w prawie własności tego lokalu. Zarząd SM (…) w zaistniałej sytuacji podjął decyzję o podpisaniu aneksów do umów na budowę lokali mieszkalnych i miejsc postojowych na zmianę sposobu ukształtowania praw do miejsc postojowych, polegającą na objęciu garażu wielostanowiskowego jako części nieruchomości wspólnej oraz ustanowieniu prawa do wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc postojowych.

W związku z sytuacją opisaną powyżej Spółdzielnia będzie zobowiązana do korekty faktur wystawionych dla nabywców - członków Spółdzielni na raty wkładu budowlanego dotyczącego miejsc postojowych, które były obciążone stawką VAT 23% i połączenie transakcji w jedną - tytułem raty wkładu budowlanego za lokal mieszkalny z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone odpowiednim numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym objętą jedną stawką 8% zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Dostawa na budowę lokalu mieszkalnego i prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będzie objęta jednym aneksem do wcześniej zawartej umowy oraz jednym aktem notarialnym o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym.

Lokal mieszkalny i prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będą ujęte w jednej księdze wieczystej.

Prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będzie mogło być sprzedane wyłącznie z lokalem mieszkalnym.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w związku ze zmianą sposobu praw do miejsc postojowych polegającą na objęciu garażu wielostanowiskowego jako części nieruchomości wspólnej należy uznać transakcję jaką jest budowa (dostawa) lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym jako transakcję jedną (kompleksową), która jako całość powinna podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach właściwych dla dostawy danego lokalu mieszkalnego?

Państwa stanowisko w sprawie

Dla uniknięcia wątpliwości, Spółdzielnia informuje, że przedmiotem złożonego wniosku nie jest ustalenie stawki podatku VAT ani klasyfikacji statystycznej usługi, jakim jest budowa (dostawa) lokali mieszkalnych dla celów stosowania przepisów ustawy o VAT (dla których właściwym trybem byłoby wystąpienie z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT), lecz traktowanie dostawy lokalu mieszkalnego z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego jako jednej kompleksowej transakcji na gruncie VAT. Zdaniem Spółdzielni, to interpretacja indywidualna, a nie wiążąca informacja stawkowa, jest tu właściwym organem do uzyskania stanowiska Dyrektora Informacji Skarbowej w tym zakresie. W związku z powyższym, zdaniem Spółdzielni, art. 14b § 1a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2026 r. poz. 622), zgodnie z którym, w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi nie wydaje się interpretacji indywidualnych, nie znajduje zastosowania.

Podziemny garaż wielostanowiskowy w nieruchomości (…) nie spełnia warunków aby móc stanowić prawnie samodzielny lokal. Kluczowe znaczenie ma utrwalona linia orzecznicza, w szczególności wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I OSK 825/18. W orzeczeniu tym NSA jednoznacznie stwierdził, że garaż wielostanowiskowy nie spełnia samodzielności w sytuacji, gdy stanowi ciąg komunikacyjny lub zapewnia dostęp do pomieszczeń technicznych i gospodarczych obsługujących innych użytkowników budynku. W takim przypadku brak jest gwarancji wyłącznego korzystania z lokalu, co wyklucza możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności, a w konsekwencji - ustanowienia odrębnej własności i założenia księgi wieczystej.

Wielostanowiskowy garaż podziemny w nieruchomości ul. (…) stanowi część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232) a prawo do wyłącznego korzystania z poszczególnych miejsc postojowych będzie przysługiwać nabywcom, z którymi podpisywane są aneksy do umów na budowę lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego. W zawieranych aneksach do umowy dokonano zmiany i zapisano, że przedmiotem umowy jest określenie zakresu rzeczowego robót realizowanej inwestycji, warunków wniesienia przez nabywcę wkładu budowlanego na rzecz Spółdzielni oraz zobowiązanie stron do zawarcia po zakończeniu inwestycji, umowy o ustanowienie i przeniesienie na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego i prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym. Nadano nowe brzmienie: poprzez wybudowanie podziemnego wielostanowiskowego garażu na poziomie -1 i -2 w budynku na działce nr ewid. (…) i przeniesienia na rzecz nabywcy prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe numerowane. Udział w nieruchomości wspólnej ustalony będzie stosownie do art. 3 ust. 3-5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Spółdzielnia zobowiązała się do ustanowienia i przeniesienia na rzecz nabywcy odrębnej własności lokalu wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe, w nieruchomości stanowiącej działkę nr (…).

Prawo do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego w garażu podziemnym będzie ściśle związane z lokalem mieszkalnym i nie będzie mogło być przedmiotem odrębnego obrotu. Przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego nastąpi w drodze jednego aktu notarialnego.

W ustawie o VAT brak jest definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego należy odnieść się do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2026 r. poz. 232). Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali zawiera również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli. Zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. ze zm.) za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Na podstawie ww. przepisów nie jest możliwe nabycie w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnych budynku mieszkalnego, oba elementy stanowią przedmiot jednej dostawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 Ustawy o VAT - do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się preferencyjną stawkę VAT w wysokości 8%.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ukształtował się pogląd, zgodnie z którym, dla określenia właściwej stawki podatku dla sprzedaży na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym, w garażu wielostanowiskowym istotnym jest precyzyjne wskazanie przedmiotu tej czynności. NSA w wydanych orzeczeniach (por. wyroki z dn. 11 maja 2010 r., sygn. akt I FSK 724/09; z dn. 6 grudnia 2012 r., sygn. akt I FSK 156/12) dokonuje podziału stanów faktycznych, w ramach którego wyróżnia:

1. uznanie lokalu garażu wielostanowiskowego jako elementu nieruchomości wspólnej (podobnie jak ciągów komunikacyjnych, strychów, itp.) z określeniem korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum,

2. wydzielenie garażu w odrębną własność i sprzedaż udziału we współwłasności na rzecz właścicieli lokali korzystających z miejsc postojowych w ramach podziału quasd usum.

Zdaniem Spółdzielni, w sytuacji gdy budowa (dostawa) lokalu mieszkalnego o pow. poniżej 150 m2 wraz ze stosownym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, w ramach której określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w taki sposób, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym, dla którego nie będzie oddzielnej księgi wieczystej to dostawa ma charakter jednej (kompleksowej) transakcji i na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT powinna podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 tej ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu:

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Treść przywołanych wyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „lokal użytkowy” zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1022 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Stosownie do § 3 pkt 9 ww. rozporządzenia:

Mieszkaniem jest zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

W myśl § 3 pkt 12 wskazanego rozporządzenia:

Przez pomieszczenie techniczne należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku.

Jak stanowi § 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia:

Pomieszczeniem gospodarczym jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) wynika, że:

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z objaśnień tych wynika ponadto, że:

W przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe) budynek jest budynkiem samodzielnym jeżeli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeżeli mają własne wejście, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), dalej K.c.:

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Z kolei art. 47 § 1 K.c. stanowi, że:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z powyższego wynika, że nie można nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnej budynku mieszkalnego.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji. Jeżeli natomiast sprzedaż obejmuje dwa przedmioty: lokal mieszkalny ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym w budynku mieszkalnym (objęty odrębną księgą wieczystą), to sprzedaż ta opodatkowana jest odrębnie.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że przedmiotem Państwa działalności jest wynajem, zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi, realizacja projektów budowlanych oraz robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, działalność obiektów kulturalnych.

W m-cu 11/2023 rozpoczęli Państwo inwestycję obejmującą budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym zaplanowano 45 mieszkań z pomieszczeniami przynależnymi (komórki lokatorskie), 2 lokale usługowe, garaż podziemny wielostanowiskowy z miejscami postojowymi oraz 3 boksy garażowe (poziom parter). Z nabywcami lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych - członkami Spółdzielni zostały zawarte umowy na budowę lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym. Na podstawie umowy zobowiązali się Państwo do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia na rzecz członka własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym - komórką lokatorską oraz z przypadającym udziałem w nieruchomości wspólnej, wybudowania, ustanowienia odrębnej własności podziemnego wielostanowiskowego garażu na poziomie -1, -2 w budynku i przeniesienia na rzecz członka prawa własności udziału w tym garażu wraz z przypadającym udziałem w nieruchomości wspólnej, z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego.

Na podstawie umowy na budowę lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego została ustalona wstępna wysokość wkładu budowlanego przypadająca na lokal mieszkalny w kwocie brutto w tym VAT w wysokości 8% oraz wstępna wysokość wkładu budowlanego przypadającego na miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym w kwocie brutto zawierającej VAT w wysokości 23%. Członkowie zobowiązani zostali do wnoszenia w ratach wkładu budowlanego za lokale oraz miejsca postojowe w wielostanowiskowym garażu. Za datę wniesienia wpłat została przyjęta data wpływu środków finansowych na rachunek bankowy Spółdzielni. Spółdzielnia wystawiała faktury VAT na raty wkładu budowlanego wpłacane przez członków: na lokal mieszkalny w kwocie netto plus VAT 8% oraz na miejsce postojowe garażu wielostanowiskowym w kwocie netto plus VAT 23%.

4 grudnia 2025 r. uzyskali Państwo pozwolenie na użytkowanie nieruchomości budynkowej. Są Państwo zobowiązani do ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności lokalu oraz do przeniesienia jego własności. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, podstawowym warunkiem ustanowienia odrębnej własności lokalu - zarówno mieszkalnego jak i niemieszkalnego - jest jego samodzielność.

Wystąpili Państwo do Prezydenta Miasta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w nieruchomości dot. 45 lokali mieszkalnych z pomieszczeniami przynależnymi, 2 lokali usługowych, 3 boksów garażowych oraz garażu podziemnego, ale z powodu wady prawnej wniosek został wycofany. Na ponownie skutecznie złożony wniosek otrzymali Państwo zaświadczenie wydane przez Prezydenta Miasta informujące o tym, że w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z usługami i garażem podziemnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali lokalami samodzielnymi są: lokale mieszkalne od nr 1 do 45 wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz lokale o innym przeznaczeniu: 2 lokale usługowe oraz 3 boksy garażowe.

Na etapie przygotowywania dokumentacji projektowej oraz zawierania umów z członkami spółdzielni przyjmowano założenie, zgodnie z którym garaż wielostanowiskowy mógłby zostać wyodrębniony jako odrębny lokal niemieszkalny, a miejsca postojowe miałyby być związane z udziałami w prawie własności tego lokalu. Zarząd w zaistniałej sytuacji podjął decyzję o podpisaniu aneksów do umów na budowę lokali mieszkalnych i miejsc postojowych na zmianę sposobu ukształtowania praw do miejsc postojowych, polegającą na objęciu garażu wielostanowiskowego jako części nieruchomości wspólnej oraz ustanowieniu prawa do wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc postojowych.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa lokalu wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym stanowi jedną kompleksową transakcję, podlegającą opodatkowaniu VAT na zasadach właściwych dla dostawy danego lokalu mieszkalnego.

W tym miejscu należy wskazać, że - co do zasady - każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną usługę/jedną dostawę towarów, świadczenie to nie powinno być sztucznie dzielone dla celów podatkowych.

W przypadku czynności o charakterze złożonym, o sposobie opodatkowania decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jednym świadczeniem kompleksowym, czy też z szeregiem jednostkowych czynności.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, m.in. wyrok w sprawie pomiędzy Card Protection Plan Ltd (CPP) a Commissioners of Customs & Excise (sygn. C-349/96), wyrok w sprawie pomiędzy Levob Verzekeringen BV, OV Bank NV przeciwko Statssecretaris van Financiën (C-41/04).

Natomiast w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ukształtował się pogląd, zgodnie z którym dla określenia właściwej stawki podatku dla sprzedaży na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym w garażu wielostanowiskowym istotnym jest precyzyjne wskazanie przedmiotu tej czynności. NSA w wydanych orzeczeniach (por. wyroki z 11 maja 2010 r. sygn. akt I FSK 724/09; z 6 grudnia 2012 r. sygn. akt I FSK 156/12) dokonuje podziału stanów faktycznych, w ramach którego wyróżnia:

uznanie lokalu garażu wielostanowiskowego jako elementu nieruchomości wspólnej (podobnie jak ciągów komunikacyjnych, strychów itp.) z określeniem korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w ramach podziału quad usum,
wyodrębnienie garażu na odrębną własność i sprzedaż udziału we współwłasności na rzecz właścicieli lokali korzystających z miejsc postojowych w ramach podziału quad usum.

Z orzecznictwa NSA wynika, że jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, dla którego nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste, znajdującego się wewnątrz budynku lub na zewnątrz budynku, integralnie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie. Miejsca postojowe nie mogą być wówczas odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu. Tylko w takim przypadku sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji zbycia lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego i w całości stanowi przedmiot jednej czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży opodatkowanej.

Natomiast jeżeli w ramach sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego zostaną założone odrębne księgi wieczyste, wówczas mamy do czynienia z dwoma odrębnymi świadczeniami i tym samym miejsce postojowe jest odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu.

Powyższe wyroki odnoszą się do opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, wskazują jednocześnie samą istotę opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w przypadku gdy te nieruchomości objęte są odrębnymi księgami wieczystymi.

Zatem dla ustalenia właściwego opodatkowania dostawy lokalu wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym konieczna jest analiza okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia.

Istotne znaczenie dla ustalenia właściwego opodatkowania ma sposób sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z części wspólnych i przynależność do lokalu mieszkalnego. Analizie poddać należy okoliczność, czy sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania z poszczególnych części wspólnych jest, czy też nie może być przedmiotem odrębnej własności, a przez to czy może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc czy prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym może być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostało przypisane, czy też odrębnie.

Jeżeli prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe oznaczone numerem usytuowane w garażu wielostanowiskowym, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu – jako odrębna część nieruchomości, a będzie zbywane jako prawo związane z lokalem mieszkalnym i jest objęte jedną księgą wieczystą to wówczas opodatkowane będzie na zasadach właściwych dla dostawy lokalu.

W przypadku czynności o charakterze złożonym, o uznaniu dostawy za jednolitą transakcję decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jednym świadczeniem kompleksowym, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności winna odbywać się przy tym w oderwaniu od treści umowy łączącej strony, a jedynie w oparciu o to, czy dokonywane przez podatnika czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter. Sama wola stron umowy, tzn. określenie w jej treści, że celem transakcji jest nabycie świadczenia kompleksowego, a nie poszczególnych wyodrębnionych świadczeń, nie decyduje o zakresie opodatkowania podatkiem VAT.

Zasadniczo każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być uznawane za odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy kilka świadczeń obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną czynność (usługę lub dostawę), to nie powinna ona być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Jeżeli zatem dwa lub więcej niż dwa świadczenia dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą one w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo jednoznacznie, że dostawa lokalu mieszkalnego i prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będzie objęta jednym aneksem do wcześniej zawartej umowy oraz jednym aktem notarialnym o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym. Lokal mieszkalny i prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będą ujęte w jednej księdze wieczystej. Ponadto prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będzie mogło być sprzedane wyłącznie z lokalem mieszkalnym.

W konsekwencji, dostawa lokali mieszkalnych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej stanowiącej miejsce postojowe usytuowane w garażu wielostanowiskowym będzie miała charakter jednolitej transakcji, która jako całość powinna być opodatkowana na zasadach właściwych dla dostawy lokali mieszkalnych.

Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Państwa pytanie. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w interpretacji.

Ponadto na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

0114-KDIP4-3.4012.332.2026.2.KM

Podsumowanie

Odblokuj pełną analizę tej interpretacji

Teza

Powiązane interpretacje

Tresc