0112-KDSL1-1.4011.498.2026.3.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 3 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 8 lipca 2026 r. (wpływ 8 lipca 2026 r.) oraz pismem z 27 lipca 2026 (wpływ 27 lipca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną, obywatelką Polski, polską rezydentką podatkową prowadzącą w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 5,5% oraz 8,5%. Działalność gospodarcza jest prowadzona od 29 marca 2005 roku. Na początku była to działalność po nazwą (…) i obejmowała wyłącznie usługi związane z tłumaczeniami (PKD 74.30.Z), nauką języków obcych (PKD 85.59.A) oraz pozostały pozaszkolnymi formami edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowanymi (PKD. 85.59.B). Działalność była rozliczana na zasadach ogólnych. W dniu 20 grudnia 2019 roku nabyła Pani działkę niezabudowaną, znajdującą się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka 1 znajduje się w miejscowości (…). Decyzją (…) uzyskała Pani pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. W budynku znajdują się dwa odrębne mieszkania o powierzchni 123,9 m2każde.

W dniu 3 kwietnia 2023 roku poszerzyła Pani działalność i dokonała zmian w ewidencji poprzez zmianę nazwy na (…) oraz dodanie nowych kodów PKD:

41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

46.47.Z Sprzedaż hurtowa mebli, dywanów i sprzętu oświetleniowego,

47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,

47.51.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.82.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych, odzieży i obuwia prowadzona na straganach i targowiskach,

47.89.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach,

47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,

74.10.Z Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania.

Od tej pory prowadzi Pani równocześnie działalność wytwórczą w świetle art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. budowę na własnym gruncie budynków mieszkalnych, które będzie Pani oferowała do sprzedaży. Przed wybudowaniem nie były i nie będą zawierane żadne umowy z przyszłymi nabywcami i będzie sprzedawany gotowy wyrób. Nie posiada Pani zleceniodawcy, nie jest i nie była Pani w roku poprzednim zatrudniona na umowę o pracę. Prowadzi Pani ewidencję w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju prowadzonej działalności odrębnie.

Przedsięwzięcie budowy budynków mieszkalnych jest realizowane na podstawie projektu przygotowanego przez podmiot zewnętrzny, a poszczególne zakresy robót są powierzane podwykonawcom o właściwych kompetencjach, specjalizacjach i uprawnieniach. Budowa odbywa się przy użyciu własnych materiałów. Materiały są kupowane albo osobiście, albo przez wykonawców w Pani imieniu i na Pani rzecz. Zakończenie robót planowane jest na drugą połowę 2026 roku. Nie otrzymała Pani jeszcze przychodu z działalności związanej z budową i sprzedażą domów jednorodzinnych, której dotyczy wniosek. Budowa lokali mieszkalnych nie jest realizowana na indywidualne zamówienie klienta - nabywcy nie będą ponosić ryzyka związanego z realizacją przedsięwzięcia budowlanego, nie mają wpływu na projekt budowlany, ani nie są zobowiązani do dostarczania, czy finansowania materiałów budowlanych. Podlega Pani pełnemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Od dnia 19 grudnia 2019 roku jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów. Działalność jest opodatkowana w formie ryczałtu ewidencjonowanego od dnia 1 stycznia 2026 roku. Oświadczenie w tym zakresie zostało złożone w Urzędzie Skarbowym w dniu 17 lutego 2026 roku. W roku 2025 Pani przychody z prowadzonej działalności gospodarczej nie przekroczyły 2 000 000 euro i nie przewiduje się, że po rozpoczęciu sprzedaży uzyskane przychody z prowadzonej działalności gospodarczej mogą spowodować przekroczenie w danym roku podatkowym kwoty 2 000 000 euro. W latach podatkowych, których dotyczy wniosek, nie wystąpią negatywne przesłanki wynikające z art. 8 ust. 2 i ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W uzupełnieniu wniosku z 27 lipca 2026 r. w odpowiedzi na wezwanie doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje:

1. Zakupu działki niezabudowanej o numerze 1 dokonała Pani w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Rozpoczęła Pani budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego na przedmiotowej działce w celu jego odsprzedaży w stanie deweloperskim.

2. Zakupu działki niezabudowanej, o której mowa we wniosku, dokonała Pani do działalności gospodarczej.

3. W latach 2019-2024 działalność gospodarcza prowadzona była na zasadach ogólnych. Do udokumentowania i rozliczenia poniesionych kosztów prowadzona była podatkowa księga przychodów i rozchodów. Wydatki ponoszone na budowę budynku mieszkalnego przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, takie jak materiały budowlane, usługi montażowe itp., ujmowane były w kolumnie 10 (zakup towarów handlowych). Na koniec roku obrotowego na dzień 31 grudnia sporządzony był remanent, w którym zostały ujęte poniesione nakłady na budowę budynku.

4. Przed dniem 1 stycznia 2026 r. działalność była opodatkowana podatkiem dochodowym w następujących formach: w latach 2019-2024 zasady ogólne - PIT-36, w roku 2025 ryczałt od przychodów ewidencjonowanych PIT-28. Działalność jest opodatkowana w formie ryczałtu ewidencjonowanego od dnia 1 stycznia 2025 roku, a nie od 1 stycznia 2026 roku jak zostało to omyłkowo wpisane we wniosku. Oświadczenie w tym zakresie zostało złożone w Urzędzie Skarbowym w dniu 17 lutego 2025 roku.

5. Po zakończeniu budowy wybudowany budynek mieszkalny zostanie zakwalifikowany do towarów handlowych.

6. Na dzień 1 stycznia 2026 r. stan zaawansowania robót budowlanych był na etapie stanu surowego zamkniętego.

Pytanie

Czy przychody ze sprzedaży wytworzonych lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim, podlegają opodatkowaniu według stawki ryczałtu w wysokości 5,5%, tj. według przepisów art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne? Rok podatkowy, który jest przedmiotem zapytania to 2026 i 2027.

Pani stanowisko w sprawie

Uzyskane przychody ze sprzedaży wybudowanych we własnym zakresie lokali w stanie deweloperskim będą stanowić przychód z działalności wytwórczej związanej ze wznoszeniem budynków, do której można zastosować 5,5% stawką zryczałtowanego podatku dochodowego (art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Prowadzi Pani ewidencję, na podstawie której jest Pani w stanie określić przychody z każdego rodzaju działalności. W 2025 r. nie uzyskała Pani przychodów z działalności gospodarczej powyżej 2 000 000 euro.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą. Przy czym, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy, przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.), z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ww. ustawy podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1. w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro,

2. rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej bez względu na wysokość przychodów.

Nie ma wątpliwości, że budynek powstaje w następstwie procesu budowlanego, którego efekt w postaci dwóch lokali mieszczących się w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym będzie sprzedawany nabywcom. Zatem w opisywanym przypadku nie mamy do czynienia z nabyciem nieruchomości zabudowanej, która później - w niezmienionej postaci - jest dalej odsprzedawana, co odzwierciedlałoby czynności świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ww. ustawy - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton. Sprzedawane nieruchomości mają na gruncie prawa budowlanego, status lokalu mieszkalnego. Taka działalność deweloperska opodatkowana jest 5,5% ryczałtem. Lokale mieszkalne należy traktować jako wytwarzany w przedsiębiorstwie towar.

Opodatkowaniu ryczałtem podlega całość przychodów uzyskanych zarówno z ceny lokalu, jak i z ceny gruntu. Od 2021 r. osiągnięcie przychodu ze zbycia nieruchomości wybudowanej na własny rachunek nie wyłącza z opodatkowania ryczałtem, a jest opodatkowane według stawki 5,5%, jako przychód z działalności wytwórczej - jest to bowiem działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika (vide: art. 4 ust. 1 pkt 4 i art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Użyte w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne określenie „działalność wytwórcza” oznacza działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika (art. 4 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy). Powołane powyżej przepisy wskazują, że przychody, które uzyskam w ramach działalności powinny być opodatkowane według stawki ryczałtu w wysokości 5,5%.

Podobne stanowisko do poprzedniego prezentują organy podatkowe, choćby w interpretacji indywidualnej z 17 listopada 2025 r. Nr 0112-KDIL2-2.4011.769.2025.3.IM: „Z opisu sprawy wynika zatem, że prowadzi Pani proces wytwórczy, tj. budowę na własnym gruncie budynków i lokali mieszkalnych, które będzie Pani oferować do sprzedaży. Skoro sprzedaje i będzie Pani sprzedawać gotowy wyrób, to sprzedaż wybudowanych przez Panią budynków i lokali mieszkalnych stanowi - w świetle art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - działalność wytwórczą. Taka działalność podlega opodatkowaniu stawką ryczałtu 5,5%. Podsumowanie: w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub sprzedaży lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku właściwa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5%”.

Podobne stanowisko zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z 14 listopada 2025 r. Nr 0112KDSL1-2.4011.502.2025.2.AP, gdzie stwierdzono, że budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na zakupionej niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która po wybudowaniu będzie oferowany do sprzedaży stanowi działalność wytwórczą. Tym samym, przychody uzyskiwane ze sprzedaży wybudowanego budynku mieszkalnego będą podlegały opodatkowaniu stawką ryczałtu w wysokości 5,5% przychodów.

Ponadto, prawidłowość stawki 5,5%, potwierdzają poniższe interpretacje indywidualne:

‐ z 5 marca 2024 r. Nr 0115-KDST2-2.4011.535.2023.2.PR, dot. stawki ryczałtu dla przychodów ze sprzedaży nieruchomości, tzn. wybudowanych budynków mieszkalnych wraz z gruntami: „Przedstawiony opis sprawy potwierdza, że prowadzi Pani proces wytwórczy - budowę na własnym gruncie domów jednorodzinnych, które będzie oferowała do sprzedaży. Biorąc zatem pod uwagę powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że przychody uzyskane przez Panią ze sprzedaży wybudowanych domów jednorodzinnych, jako przychody z działalności wytwórczej, będą podlegały opodatkowaniu stawką 5,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.

‐ z 10 października 2024 r. Nr 0114-KDWP.4011.137.2024.3.AS1, dot. stawki ryczałtu dla dochodów ze sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z gruntem: „Będzie Pan miał prawo do opodatkowania przychodów ze sprzedaży domu (budynku) mieszkalnego wraz z gruntem (uzyskiwanych przez spółkę jawną proporcjonalnie do Pana prawa do udziału w zysku tej spółki) zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według 5,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a) ww. ustawy”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Przy czym, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, art. 5b ust. 1 tej ustawy stanowi, że:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1. w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

2. rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.

Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z ww. art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

1. Opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:

1. opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;

2. korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;

3. osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:

a) prowadzenia aptek,

b) uchylona

c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,

d) – e) uchylona

f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;

4. wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;

5. podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:

a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,

b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,

c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka

– jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

6. (uchylony)

2. Jeżeli podatnik prowadzący działalność samodzielnie lub w formie spółki, który wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyska z tej działalności przychody ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:

1. wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub

2. wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym

– w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i, poczynając od dnia uzyskania tego przychodu do końca roku podatkowego, opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

3. Jeżeli podatnik w roku poprzedzającym rok podatkowy nie uzyskał przychodu z działalności, o której mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z dniem uzyskania przychodów z tych rodzajów działalności i od tego dnia opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

4. – 7. (uchylony).

Kolejnym warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przy czym, w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jeżeli podatnik obowiązany do prowadzenia ewidencji przychodów prowadzi działalność, z której przychody są opodatkowane różnymi stawkami określonymi w ust. 1, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności. W przypadku, gdy podatnik, o którym mowa w zdaniu poprzednim, nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, z tym że w przypadku osiągania również przychodów, o których mowa w:

1. ust. 1 pkt 1, ryczałt wynosi 17%;

2. ust. 1 pkt 2 ryczałt wynosi 15%;

2a) ust. 1 pkt 2a ryczałt wynosi 14%;

2b) ust. 1 pkt 2b ryczałt wynosi 12%;

3. ust. 1 pkt 3 ryczałt wynosi 10%;

4. ust. 1 pkt 4 ryczałt wynosi 12,5%.

Zatem, w sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym według różnych stawek, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych na podstawie prowadzonej ewidencji przychodów ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

· działalność usługowa – pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3;

· działalność wytwórcza – działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika.

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Wskazuję ponadto, że Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1. wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,

2. usługi stanowią:

- wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,

- wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Z treści wniosku wynika, że jest Pani osobą fizyczną, obywatelką Polski, polską rezydentką podatkową prowadzącą w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 5,5% oraz 8,5%. Działalność gospodarcza jest prowadzona od 29 marca 2005 roku. Na początku Pani działalność obejmowała wyłącznie usługi związane z tłumaczeniami (PKD 74.30.Z), nauką języków obcych (PKD 85.59.A) oraz pozostały pozaszkolnymi formami edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowanymi (PKD. 85.59.B). Działalność była rozliczana na zasadach ogólnych. 20 grudnia 2019 roku nabyła Pani działkę niezabudowaną, znajdującą się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zakupu działki niezabudowanej, o której mowa we wniosku, dokonała Pani do działalności gospodarczej w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Rozpoczęła Pani budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego na przedmiotowej działce w celu jego odsprzedaży w stanie deweloperskim. Decyzją starosty uzyskała Pani pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. W budynku znajdują się dwa odrębne mieszkania o powierzchni 123,9 m2każde.

3 kwietnia 2023 roku poszerzyła Pani działalność i dokonała zmian w ewidencji poprzez zmianę nazwy oraz dodanie nowych kodów PKD:

41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

46.47.Z Sprzedaż hurtowa mebli, dywanów i sprzętu oświetleniowego,

47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,

47.51.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

47.82.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych, odzieży i obuwia prowadzona na straganach i targowiskach,

47.89.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach,

47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet,

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,

74.10.Z Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania.

Od tej pory prowadzi Pani równocześnie działalność wytwórczą w świetle art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. budowę na własnym gruncie budynków mieszkalnych, które będzie Pani oferowała do sprzedaży. Przed wybudowaniem nie były i nie będą zawierane żadne umowy z przyszłymi nabywcami i będzie sprzedawany gotowy wyrób. Nie posiada Pani zleceniodawcy, nie jest i nie była Pani w roku poprzednim zatrudniona na umowę o pracę. Prowadzi Pani ewidencję w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju prowadzonej działalności odrębnie.

Przedsięwzięcie budowy budynków mieszkalnych jest realizowane na podstawie projektu przygotowanego przez podmiot zewnętrzny, a poszczególne zakresy robót są powierzane podwykonawcom o właściwych kompetencjach, specjalizacjach i uprawnieniach. Budowa odbywa się przy użyciu własnych materiałów. Materiały są kupowane albo osobiście, albo przez wykonawców w Pani imieniu i na Pani rzecz. Zakończenie robót planowane jest na drugą połowę 2026 roku. Nie otrzymała Pani jeszcze przychodu z działalności związanej z budową i sprzedażą domów jednorodzinnych, której dotyczy wniosek. Budowa lokali mieszkalnych nie jest realizowana na indywidualne zamówienie klienta - nabywcy nie będą ponosić ryzyka związanego z realizacją przedsięwzięcia budowlanego, nie mają wpływu na projekt budowlany, ani nie są zobowiązani do dostarczania, czy finansowania materiałów budowlanych. Do udokumentowania i rozliczenia poniesionych kosztów prowadzona była podatkowa księga przychodów i rozchodów. Wydatki ponoszone na budowę budynku mieszkalnego przeznaczonego do dalszej odsprzedaży, takie jak materiały budowlane, usługi montażowe itp., ujmowane były w kolumnie 10 (zakup towarów handlowych). Na koniec roku obrotowego na dzień 31 grudnia sporządzony był remanent, w którym zostały ujęte poniesione nakłady na budowę budynku. Po zakończeniu budowy wybudowany budynek mieszkalny zostanie zakwalifikowany do towarów handlowych. Na dzień 1 stycznia 2026 r. stan zaawansowania robót budowlanych był na etapie stanu surowego zamkniętego.

Przed 1 stycznia 2026 r. Pani działalność była opodatkowana podatkiem dochodowym w następujących formach: w latach 2019-2024 zasady ogólne - PIT-36, w roku 2025 ryczałt od przychodów ewidencjonowanych PIT-28. Działalność jest opodatkowana w formie ryczałtu ewidencjonowanego od dnia 1 stycznia 2025 roku. Oświadczenie w tym zakresie zostało złożone w Urzędzie Skarbowym w dniu 17 lutego 2025 roku. W roku 2025 Pani przychody z prowadzonej działalności gospodarczej nie przekroczyły 2 000 000 euro i nie przewiduje się, że po rozpoczęciu sprzedaży uzyskane przychody z prowadzonej działalności gospodarczej mogą spowodować przekroczenie w danym roku podatkowym kwoty 2 000 000 euro. W latach podatkowych, których dotyczy wniosek, nie wystąpią negatywne przesłanki wynikające z art. 8 ust. 2 i ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Analizując opis Pani działalności dotyczącej planowanej sprzedaży opisanych we wniosku lokali mieszkalnych, w świetle powołanych przepisów prawa, stwierdzam, że prowadzi Pani proces wytwórczy polegający na budowie lokali mieszkalnych. Zatem prowadzona przez Panią działalność gospodarcza będąca przedmiotem wniosku stanowi działalność wytwórczą, w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tym samym przychody, które Pani uzyska ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych będą podlegały opodatkowaniu 5,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przewidzianą dla działalności wytwórczej.

Stawka będzie miała zastosowanie wyłącznie, jeśli spełnione będą warunki do zastosowania tej formy opodatkowania, o których mowa w cytowanych przepisach o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.