0114-KDIP1-3.4012.490.2026.2.KAB

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działki nr 1. Uzupełnili go Państwo pismem z 6 lipca 2026 r. (wpływ 10 lipca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Interpretacja indywidualna, dotyczy obowiązku opodatkowania podatkiem VAT poniższego stanu faktyczno-prawnego, polegającego na sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych w rozumieniu przepisu art. 2 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, będąca podatnikiem podatku VAT, podpisała w formie aktu notarialnego 15 maja 2026 r. w Kancelarii Notarialnej (…) przedwstępną warunkową umową sprzedaży niezabudowanych nieruchomości rolnych Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą również czynnym podatnikiem VAT.

Dla przedmiotowych nieruchomości rolnych, których A. Sp. z o.o. jest wyłącznym właścicielem, usytuowanych w (…) o numerach ewidencyjnych działek: 1, 2, 3, 4, 5, 6 o łącznej powierzchni 4,6386 ha, stanowiących jednolity obszar inwestycyjny, Wójt Gminy (…) wydał prawomocną decyzję o ustanowieniu warunków zabudowy, polegających na budowie fermy drobiu o docelowej maksymalnej obsadzie (…)sztuk niosek reprodukcyjnych, składającej się z trzech budynków inwentarskich - kurników, które będą połączone z dobudowaną sortownią jaj, 3 silosów paszowych o pojemności do (…) każdy oraz 3 silosów o pojemności do (…) każdy, budynku socjalno-mieszkalnego, chłodzonego magazynu na padłe sztuki, studni głębinowej, budynku hydroforni, budynku technicznego, garażu, agregatu prądotwórczego, 2 zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (ścieki bytowe), 2 zbiorników bezodpływowych na ścieki z mycia pomieszczę inwentarskich, 4 zbiorników na gaz płynny o pojemności 6,4 m3 każdy wraz ze stacją odparowania, zbiornika pPoż, wagi, punktu dezynfekcyjnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą (drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe itp.). Przywołane warunki zabudowy pozostają w mocy i nie zostały zmienione.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Przy nabyciu działek niezabudowanych o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5 i 6 (…) nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z tym, że transakcje zakupu nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT lecz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Nieruchomości zakupione zostały od osób fizycznych.

Nabycie wyżej wymienionych nieruchomości rolnych nie były udokumentowane fakturą VAT lecz wyłącznie aktami notarialnymi.

Dla działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 5 i 6 wydana została jedna decyzja o warunkach zabudowy - budowa fermy kurzej. Działki te łącznie stanowią jeden obszar inwestycyjny.

Natomiast działka o numerze ewidencyjnym 4 nie posiada warunków zabudowy.

Dla wszystkich przywołanych wyżej działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów, działki mają oznaczenie jako rolne lub rolno-leśne. Wynika to również z przedstawionego aktu notarialnego - (…), dotyczącego przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży.

W związku z tym, że Państwa wniosek o interpretację indywidualną dotyczy identycznego stanu faktycznego i prawnego dla działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 5 i 6, posiadających warunki zabudowy, proszą Państwo zgodnie z pouczeniem, o wydanie interpretacji indywidualnej dla jednej działki z warunkami zabudowy, np. o nr ewid. 1 oraz dla działki 4, nie posiadającej warunków zabudowy.

Pytanie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku

Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym Spółka prawidłowo zamierza uwzględnić w cenie sprzedaży nieruchomości rolnej niezabudowanej, tj. działki o nr ewid. 1 należny podatek VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

A. Sp. z o.o., stoi na stanowisku, że ma obowiązek uwzględnić podatek VAT od przedmiotowej transakcji, jako podmiot, będący podatnikiem VAT, sprzedającym majątek firmy, nie będący zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku VAT, które stanowią, iż zwalnia się z podatku VAT dostawę gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane, które jednak w tym przypadku takimi gruntami nie są, ze względu na przywołaną wcześniej decyzję o warunkach zabudowy, która nadała im charakter terenu budowlanego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto, sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Są Państwo właścicielem działek niezabudowanych 1, 2, 3, 4, 5, 6. Dla podanych działek zostały wydane warunki zabudowy (budowa fermy kurzej). Natomiast dla żadnej z działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z Państwa intencją wskazaną w uzupełnieniu wniosku Państwa wątpliwości dotyczą m.in. kwestii czy Spółka prawidłowo zamierza uwzględnić w cenie sprzedaży nieruchomości rolnej niezabudowanej, tj. działki o nr ewid. 1 należny podatek VAT.

Na wstępie wskazać należy, że Spółka będąca czynnym podatnikiem podatku VAT jest wyłącznym właścicielem omawianych nieruchomości rolnych. Zatem w analizowanej sprawie zbycie przez Państwa działki o nr ewid. 1, będzie stanowiło dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym czynność zbycia opisanej działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że dla działki nr 1 będącej przedmiotem sprzedaży nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazali Państwo we wniosku, dla ww. działki zostały wydane warunki zabudowy, z których będzie wynikała możliwość budowy na tej działce fermy kurzej.

Uwzględniając powyższą okoliczność, działka nr 1, w momencie dostawy będzie więc stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży ww. nieruchomości, również nie będzie miało miejsca, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy transakcja zakupu działki nr 1, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT oraz nie była udokumentowana fakturą VAT, w związku z czym nie można stwierdzić, że nie przysługiwało Państwo prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem sprzedaż przez Państwa działki niezabudowanej nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Tym samym, dostawa tej nieruchomości, dokonana przez Państwa na rzecz Spółki, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług i będą Państwo mieli obowiązek uwzględnić podatek VAT od przedmiotowej transakcji.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie uwzględnienia w cenie sprzedaży nieruchomości rolnej niezabudowanej nr 1 należnego podatku VAT, uznaję za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna została wydana wyłącznie w zakresie działki nr 1, natomiast w zakresie pozostałych działek zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.