0114-KDIP3-1.4011.586.2026.3.PT

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

- nieprawidłowe - w części dotyczącej wydatkowania przez Panią przychodu na spłatę pożyczek rodzinnych,

- prawidłowe - w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 lipca 2026 r. (data wpływu 6 lipca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zwraca się Pani z prośbą o przychylną interpretację przepisów dotyczących zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, w sytuacji gdy całość uzyskanych środków została przeznaczona na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Pragnie Pani przedstawić sytuację życiową oraz okoliczności, które towarzyszyły sprzedaży dotychczasowego mieszkania i zakupowi nowej nieruchomości. Do niniejszego pisma załącza Pani dokumenty potwierdzające wszystkie opisane poniżej fakty.

Mieszkanie przy ul. (…) zakupiła Pani z mężem w czerwcu 2016 roku, natomiast przeniesienie własności nastąpiło w styczniu 2017 roku. Cena zakupu nieruchomości wyniosła 220 538,30 zł. Było to dwupokojowe mieszkanie stanowiące jedyny majątek mieszkaniowy.

Na początku 2021 roku dowiedziała się Pani, że spodziewa się drugiego dziecka. W tamtym czasie wychowywała Pani już sześcioletniego syna i podjęła wraz z mężem decyzję o sprzedaży dotychczasowego mieszkania oraz przeznaczeniu całej uzyskanej kwoty na zakup większego, trzypokojowego lokalu mieszkalnego, odpowiadającego potrzebom powiększającej się rodziny. Z uwagi na ciążę oraz ograniczony czas bardzo zależało Pani na możliwie szybkim zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i przygotowaniu go do zamieszkania jeszcze przed narodzinami córki. Jednocześnie nie było Pani i męża stać na utrzymywanie dwóch kredytowanych nieruchomości, dlatego sprzedaż mieszkania przy ul. (…) musiała nastąpić niezwłocznie.

Podpisała Pani wraz z mężem umowę rezerwacyjną z deweloperem na zakup nowej nieruchomości za kwotę 461 812,84 zł, z czego 231 814,44 zł miało stanowić wkład własny, a pozostała część finansowana była kredytem hipotecznym. Mieszkanie przy ul. (…) zostało sprzedane za kwotę 395 000 zł. Z uzyskanych środków spłaciła Pani pozostałą część kredytu hipotecznego w wysokości 151 902,84 zł, natomiast pozostałe środki w całości przeznaczyła na zakup nowego mieszkania służącego własnym celom mieszkaniowym. Kupująca nieruchomość zdecydowała się na zakup praktycznie od razu, co było dla Pani ogromną ulgą i dawało nadzieję na sprawne przeprowadzenie obu transakcji. Niestety rok 2021 okazał się dla rodziny niezwykle trudny z uwagi na pandemię COVID-19 oraz dramatyczne wydarzenia osobiste, które całkowicie zaburzyły życie rodzinne. Na początku maja 2021 roku, tuż przed podpisaniem dokumentów sprzedaży z nową nabywczynią mieszkania, cała rodzina zachorowała na COVID-19. Pani stan zdrowia, będącej w ciąży, uniemożliwił spotkanie i podpisanie dokumentów w planowanym terminie. Wkrótce potem została Pani hospitalizowana na oddziale patologii ciąży Szpitala (…) z powodu zagrożenia zdrowia dziecka oraz własnego życia. Stwierdzono u Pani również zakrzepicę stanowiącą bezpośrednie zagrożenie życia. W 23 tygodniu ciąży doszło do zatrzymania akcji serca córeczki. Z uwagi na Pani ciężki stan zdrowia, lekarze podjęli decyzję o natychmiastowym rozwiązaniu ciąży. Po ponad 17 godzinach porodu, dnia 21 maja 2021 roku, urodziła Pani martwą córkę, którą przyszło Pani pochować. To tragiczne i całkowicie nieprzewidziane wydarzenie było ogromnym ciosem dla rodziny, również dla syna, który z niecierpliwością oczekiwał narodzin siostry. Pani życie na długi czas zatrzymało się, a trauma tamtych wydarzeń odcisnęła trwałe piętno na rodzinie. Pomimo tragedii była Pani zmuszona równolegle organizować kwestie związane ze sprzedażą dotychczasowego mieszkania, zakupem nowego lokalu oraz jego wykończeniem. Z uwagi na brak środków finansowych nie miała Pani możliwości jednoczesnego utrzymywania dwóch mieszkań ani wynajmu dodatkowego lokalu. Obie transakcje musiały więc zostać przeprowadzone praktycznie jednocześnie.

Wszystkie działania konsultowała Pani zarówno z pracownikami Urzędu Skarbowego (…), jak i z notariuszami sporządzającymi akty notarialne. Działała Pani w przekonaniu, że postępuje zgodnie z obowiązującymi przepisami i w sposób całkowicie transparentny. Z uwagi na przeciągającą się procedurę kredytową po stronie kupującej Pani mieszkanie, a jednocześnie konieczność terminowej wpłaty środków do dewelopera, była Pani zmuszona pożyczyć środki od rodziny - 150 000 zł od Pani mamy oraz 40 000 zł od Pani brata. Pożyczki te miały charakter wyłącznie pomostowy i zostały w całości zwrócone niezwłocznie po otrzymaniu środków ze sprzedaży mieszkania. Na potwierdzenie załącza Pani umowy pożyczek oraz potwierdzenia przelewów. Umowy te zostały również zgłoszone do Urzędu Skarbowego.

Ostatecznie akt sprzedaży nieruchomość został podpisany u notariusza 04.08.2021 r a ostateczny akt zakupu nieruchomości nowej był spisany wcześniej tj. 24.06.2021 r. na które to pożyczyła Pani właśnie powyższe środki a po transakcji sprzedaży nieruchomości z tych środków spłaciła Pani kredyt hipoteczny na pierwszej nieruchomości oraz spłaciła Pani pożyczki rodzinne. Na wykończenie nowej nieruchomości wykorzystywała Pani również wcześniejsze wpłaty pochodzące z zaliczek od kupującej nieruchomość wynikające z wcześniejszych umów takich jak rezerwacyjna oraz przedwstępna. Nigdy nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Sprzedawane i kupowane mieszkania były jedynymi nieruchomościami służącymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jedynym celem było zapewnienie rodzinie większego mieszkania i stabilnych warunków do życia.

W toku postępowania Urzędu Skarbowego pojawiły się wątpliwości dotyczące tego, że w umowach pożyczek rodzinnych nie użyto literalnego sformułowania „pożyczka na zakup nieruchomości do celów mieszkaniowych”, mimo że charakter tych środków, przepływy finansowe oraz ich późniejszy zwrot jednoznacznie potwierdzają ich przeznaczenie. Podobne zastrzeżenie dotyczy faktury za zabudowę kuchenną, gdzie użyto określenia „meble modułowe”, mimo że były to meble wykonywane na wymiar, zgodnie z indywidualnym projektem nowego mieszkania. Projekt zabudowy również załącza Pani do dokumentacji. Posiada Pani również liczne paragony dokumentujące wydatki na wykończenie mieszkania, jednak w tamtym niezwykle trudnym czasie nie zwracała Pani uwagi na konieczność wystawiania faktur imiennych. Priorytetem było jak najszybsze przygotowanie mieszkania do zamieszkania oraz próba powrotu do równowagi psychicznej po stracie dziecka. Dodatkowo w lipcu 2021 roku, podczas remontu mieszkania, uległa Pani wypadkowi w pracy i doznała złamania nogi. W praktyce została Pani sama z ogromną częścią organizacji wykończenia nowego mieszkania, przygotowaniem poprzedniego lokalu do wydania oraz zmaganiem się z ogromną traumą po stracie córki.

Pani jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę. Pani jest sekretarzem w (...) zespole szkół, a mąż natomiast pracuje jako mechanik samochodowy. Nigdy nie osiągała Pani wysokich dochodów ani nie posiada znaczących oszczędności. Obecnie jest Pani w trakcie rozwodu i podziału majątku co jest kolejnym ciosem emocjonalnym i finansowym.

Dlatego zwraca się Pani z ogromną prośbą o uwzględnienie wszystkich opisanych okoliczności oraz przyjęcie, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały faktycznie i w całości przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych.

W Pani ocenie zarówno pożyczki rodzinne, jak i późniejszy zwrot tych środków po sprzedaży nieruchomości jednoznacznie potwierdzają ciągłość finansowania zakupu nowego mieszkania. Wszystkie Pani działania były podejmowane w dobrej wierze, transparentnie i wyłącznie w celu zapewnienia rodzinie odpowiednich warunków mieszkaniowych.

Mając na uwadze wyjątkowo trudną sytuację życiową, zdrowotną i rodzinną, zwraca się Pani z prośbą o przychylne rozpatrzenie sprawy oraz uznanie zasadności zastosowania ulgi mieszkaniowej w opisanym przypadku.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W dniu 8 czerwca 2016 roku zaciągnęła Pani z mężem kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości przy ul. (…) i wówczas kredytobiorcami byli:

• A.A.
• B.B.
• C.C.
• D.D.

Z uwagi na fakt, że Pani nie pracowała i wychowywała syna chorego na wodonercze nie miała Pani z mężem zdolności kredytowej samodzielnie więc pierwotnie brat Pani męża i jego żona partycypowali w kredycie hipotecznym.

Odpowiadała Pani solidarnie wraz z mężem w równym stopniu do pełnej wysokości za spłatę kredytu hipotecznego (wspólność majątkowa). Szwagier i jego żona nie byli właścicielami nieruchomości.

Natomiast gdy syn poszedł do przedszkola Pani podjęła pracę zarobkową i 7 czerwca 2019 r. po osiągnięciu zdolności kredytowej aneksem nr 1 do umowy nr (…) z dnia 8 czerwca 2016 r. z bankiem zwolniono szwagra oraz jego żonę z kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny na zakup zbytej w 2021 r. nieruchomości został zaciągnięty w Banku (…), a więc w kraju Unii Europejskiej. Kredyt był zaciągnięty w polskich złotówkach.

Pytanie

Czy musi Pani odprowadzić 19% podatku od sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 30e ust. 1, w przypadku gdy całą kwotę ze sprzedaży mieszkania przeznaczyła Pani na spłatę pożyczki rodzinnej przeznaczonej na zakup nowej nieruchomości do celów mieszkaniowych oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nieruchomość sprzedawaną?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, spłata pożyczki rodzinnej oraz kredytu hipotecznego pokrytego ze środków po sprzedaży nieruchomości mieszkania przed upływem 5 lat, a mieszkanie jest wykorzystywane do własnych celów mieszkaniowych zgodnie w art. 21 ust. 1 pkt 131 „celem mieszkaniowym” i nie musi Pani odprowadzać 19% podatku po sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 30e ust. 1.

Prosi Pani o wydanie interpretacji dotyczącej zwolnienia z podatku 19% na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 „celem mieszkaniowym” gdyż defakto całość kwoty ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego oraz spłatę pożyczek rodzinnych zaciągniętych wyłącznie z uwagi na przedłużającą się decyzję kredytową nabywczyni mieszkania, a Pani była wezwana do zapłaty całości na nowe mieszkanie, a sytuacja życiowa zmusiła Panią do pożyczenia pieniędzy od rodziny na okres nieco ponad miesiąca kiedy to nabywczyni otrzymała zgodę na kredyt i został on uruchomiony, niezwłocznie spłaciła Pani pożyczki rodzinne oraz kredyt hipoteczny na pierwszą nieruchomość.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795) ze zm.), stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że 4 sierpnia 2021 r. sprzedała Pani mieszkanie, który nabyła Pani w czerwcu 2016 roku (przeniesienie własności nastąpiło w styczniu 2017 roku).

Oznacza to, że uzyskany w 2021 r. przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z – w przedmiotowej sprawie – art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego), jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2. wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do 21 ust. 30a ww. ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania. Do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Do celów mieszkaniowych - wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy - których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Spłata pożyczek rodzinnych zaciągniętych na zakup nowej nieruchomości

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że pożyczka, na spłatę której zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być pożyczką zaciągniętą na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Ważne jest również, aby spłacana pożyczka zaciągnięta była przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby pożyczka ta zaciągnięta była przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Co istotne, spłacona pożyczka nie może być jakąkolwiek pożyczką, lecz musi to być pożyczka zaciągnięta w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30. Ustawodawca nie pozostawił zatem dowolności w wyborze podmiotu, u którego ma zostać zaciągnięta pożyczka, aby dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych mógł korzystać ze zwolnienia.

Powyższe stanowisko potwierdza prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 17 grudnia 2013 r., sygn. akt I SA/Gl 826/13, w którym Sąd wskazuje, że:

Skoro zatem pożyczki nie zostały udzielone ani przez bank, ani spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, to nie został spełniony jeden z warunków uprawniających do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

W wyroku z 17 października 2012 r. sygn. akt I SA/Gd 843/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku podniósł natomiast, że:

Z gramatycznej wykładni cytowanego przepisu wynika zatem, że zawarte w nim zwolnienie podatkowe nie obejmuje sytuacji spłaty pożyczki zaciągniętej od osoby prywatnej, gdyż zawarto w nim wyraźny katalog podmiotów, od których można zaciągnąć kredyt lub pożyczkę, aby z takiego zwolnienia skorzystać.

Zatem wydatkowanie przez Panią przychodu na spłatę pożyczek rodzinnych, na nabycie własnego lokalu mieszkalnego, nie będzie uprawniało Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko uznano w tej części za nieprawidłowe.

Spłata kredytu na zbywaną nieruchomość

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).

Kolejnym z celów mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Zatem musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z cytowanego przepisu zaciągnięty przez podatnika na spłatę kredytu udzielonego na cele określone w pkt 1.

Wobec powyższego, spłacany kredyt (pożyczka) nie może być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.

Istotne jest to, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i aby kredyt (pożyczka) ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Wydatkowanie środków ma służyć także własnym celom mieszkaniowym podatnika.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia 4 sierpnia 2021 r. nieruchomości przeznaczonego na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku (…) na zbywaną nieruchomość przy ul. (…) , stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w tej części Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.