Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

- prawidłowe– w zakresie określenia stawki ryczałtu;

- nieprawidłowe – w zakresie wskazania, że prowadzona działalność stanowi roboty budowlane.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania uzyskiwanych przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%. Uzupełnił go Pan 20 czerwca 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą X. Przedmiotem działalności faktycznej i rejestrowej będą roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych PKD 41.20.Z, a pozostałymi jej przedmiotami m.in. realizowanie projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków PKD 41.10.Z, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych PKD 43.11.Z, przygotowanie terenu pod budowę PKD 43.12.Z, wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych PKD 43.22.Z, wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych PKD 43.29.Z, tynkowanie PKD 43.31.Z, zakładanie stolarki budowlanej PKD 43.32.Z, posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian PKD 43.33.Z, malowanie i szklenie PKD 43.34.Z, wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych PKD 43.39.Z, wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych PKD 43.91.Z, pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane PKD 43.99.Z i inne.

W ramach działalności Wnioskodawca zamierza zawierać z klientami umowy rezerwacyjne dotyczące przyszłej sprzedaży budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych w ich ramach lokali, które to budynki powstaną podczas prowadzenia przez niego procesu inwestycyjnego. Budynki nie będą powstawać na indywidualne zamówienia klientów. Proces inwestycyjny polegać będzie na wykonaniu przez Wnioskodawcę następujących czynności w podanej niżej kolejności:

1. nabyciu na własny rachunek nieruchomości gruntowej (czynność już dokonana) w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego (mieszkalno-usługowego) przeznaczonego w całości (lub wyodrębnionych w nim lokali) na sprzedaż klientom,

2. podziale geodezyjnym tej nieruchomości,

3. opracowaniu na własny rachunek projektu budynku mieszkalnego (budynków mieszkalnych wraz z ew. podziałem na wyodrębnione lokale, poprzez zlecenie wykonania tego projekt uprawnionemu podmiotowi; plan wstępny zakłada kilkanaście odrębnych lokali,

4. uzyskaniu pozwolenia na budowę,

5. przeprowadzeniu na własny rachunek robót budowlanych obejmujących: wzniesienie budynku mieszkalnego (budynków mieszkalnych), zgodnie z projektem oraz robót pobocznych (związanych ze wznoszeniem i wykończeniem, budynku/budynków), poprzez zlecenie ich generalnemu wykonawcy, wyspecjalizowanym podwykonawcom lub zatrudnionym osobom; możliwe finansowanie ze środków własnych lub przez wykonawcę, a także kredytem bankowym lub pożyczką,

6. uzyskaniu na własny rachunek odpowiednich dokumentów (np. wydzielenie samodzielnych lokali, przygotowanie dokumentacji geodezyjnej, wypisy, wyrysy, przygotowanie dokumentacji technicznej budynku/lokali); proces może być przeprowadzony poprzez zlecenie go generalnemu wykonawcy, wyspecjalizowanym podwykonawcom lub zatrudnionym osobom,

7. sprzedaży poszczególnych wyodrębnionych lokali (wchodzących w skład wzniesionego budynku/budynków), stanowiących odrębne nieruchomości, lub sprzedaży całego budynku, względnie budynków; proces sprzedaży może być prowadzony samodzielnie lub z pomocą pośredników.

Po zakończeniu budowy, sprzedaż budynków/lokali przez Wnioskodawcę nastąpi w wyniku zawarcia umów sprzedaży (aktów notarialnych) przenoszących własność nieruchomości na klientów. Odpłatne zbycie lokali lub budynku (budynków) będzie dokonywane zarówno na rzecz podmiotów posiadających status przedsiębiorcy, jak i podmiotów nieposiadających takiego statusu.

Usługi wykonywane przez Wnioskodawcę, w jego ocenie, należy zakwalifikować do grupowań PKWiU:

- w przypadku domów jednorodzinnych, pawilonów, wili, domków wypoczynkowych oraz letnich itp. 41.00.11.0 „Budynki mieszkalne jednorodzinne”;

- w przypadku budynków wolno stojących, domów bliźniaczych lub szeregowych o dwóch mieszkaniach PKWiU 41.00.12.0 „Budynki o dwóch mieszkaniach”;

- w przypadku budynków o trzech i więcej mieszkaniach PKWiU 41.00.13.0 „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”.

W 2027 r. Wnioskodawca nie będzie:

· opłacał podatku w formie karty podatkowej,

· prowadził działalności w zakresie: prowadzenia aptek, kupna i sprzedaży wartości dewizowych lub handlu akcesoriami i częściami do pojazdów mechanicznych,

· korzystał z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego,

· wytwarzał wyrobów opodatkowanych podatkiem akcyzowym,

· świadczył usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, ani na rzecz pracodawcy, z którym wiązałby go stosunek pracy w 2026 ani w 2027 r.,

· podejmował wykonywania działalności po zmianie działalności wykonywanej w formie:

- spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego małżonków.

- samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka.

W 2026 r. Wnioskodawca uzyska przychody z działalności gospodarczej, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.

Uzupełnienie

Celem Wnioskodawcy jest znalezienie klienta na jak najwcześniejszym etapie budowy. Wnioskodawca planuje zatem zawierać przedwstępne umowy sprzedaży, tj. umowy deweloperskie na etapie budowy. Sprzedaż już wybudowanego budynku nastąpi jedynie wówczas, gdy wcześniej Wnioskodawca nie znajdzie klienta w trakcie budowy.

Wnioskodawca będzie zawierał z klientem umowy deweloperskie o wybudowanie budynków mieszkalnych/wyodrębnionych lokali.

Główną część ryzyka ponosi Wnioskodawca – uzyskanie pozwoleń, zorganizowanie i finansowanie realizacji, umowy na zakup usług i dostawy materiałów, itd.

Nabywca nie będzie miał możliwości określenia podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno-architektonicznych w toku budowy, ponieważ domy zostaną ogłoszone do sprzedaży dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Podstawą zaś uzyskania tej decyzji jest projekt określający m.in. podstawowe elementy konstrukcyjno-architektoniczne.

Całą organizację przedsięwzięcia bierze na siebie Wnioskodawca. Nabywca jedynie płaci cenę za całość, wynikającą z umowy deweloperskiej.

Pytanie

Czy w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę w 2027 r. wyboru opodatkowania przychodu z działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przy założeniu, że stan prawny w tym zakresie nie ulegnie zmianie, będzie on mógł opodatkować przychód zdefiniowany w opisie zdarzenia przyszłego stawką 5,5%?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku dokonania przez niego w 2027 r. wyboru opodatkowania przychodu z działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przy założeniu, że stan prawny w tym zakresie nie ulegnie zmianie, będzie on mógł opodatkować przychód zdefiniowany w opisie zdarzenia przyszłego stawką 5,5%.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została określona w art. 12 ustawy o ryczałcie i zależy od rodzaju faktycznie prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie, wynosi on 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Przepisy ustawy o ryczałcie nie definiują pojęcia „usługi budowlane”, czy „roboty budowlane”. Dlatego zasadne jest powołanie się na przepis art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).

Zgodnie z powołaną ustawą, ilekroć jest mowa o:

- obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1),

- robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 9).

Zgodnie z pkt 4.1 objaśnień do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2008 r. nr 207, poz. 1293,ze zm.) pojęcie usług nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Roboty budowlane, zgodnie z PKWiU ujęte zostały w sekcji F obejmującej:

- budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej,

- roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Sekcja ta obejmuje następujące działy wg PKWiU:

- Dział 41 - budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

- Dział 42 - budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

- Dział 43 - roboty budowlane specjalistyczne.

Zatem przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę ze świadczenia w ramach działalności gospodarczej opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności sklasyfikowanych do Sekcji F, Dział 41 PKWiU są przychodami z robót budowlanych. Przychody te mogą być opodatkowane 5,5% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o ryczałcie.

W świetle powyższego, w przypadku dokonania przez Wnioskodawcę w 2027 r. wyboru opodatkowania przychodu z działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przy założeniu, że stan prawny w tym zakresie nie ulegnie zmianie, będzie on mógł opodatkować przychód zdefiniowany w opisie zdarzenia przyszłego stawką 5,5%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

pozarolnicza działalność gospodarcza – pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 tej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez zlecającego te czynności;

3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Zgodnie art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

działalność usługowa – pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 i 2 tej ustawy:

Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli:

1. w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub

b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

2. rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:

1. opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;

2. korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;

3. osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:

a) prowadzenia aptek,

b) (uchylona)

c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,

d) (uchylona)

e) (uchylona)

f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;

4. wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;

5. podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:

a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,

b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,

c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka

– jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

(uchylony).

Ponadto w art. 8 ust. 2 ww. ustawy wskazano:

Jeżeli podatnik prowadzący działalność samodzielnie lub w formie spółki, który wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyska z tej działalności przychody ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:

1. wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub

2. wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym

– w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i, poczynając od dnia uzyskania tego przychodu do końca roku podatkowego, opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

Jednocześnie należy wskazać, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostały określone w art. 12 ustawy i zależą od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Dla rozróżnienia rodzajów tych działalności, ustawodawca posłużył się m.in. grupowaniami Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1676). Zatem istotne jest przypisanie rodzaju wykonywanych czynności do określonego grupowania PKWiU.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 5 lit. a oraz art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi:

- 8,5% przychodów z działalności usługowej, w tym przychodów z działalności gastronomicznej w zakresie sprzedaży napojów o zawartości alkoholu powyżej 1,5%, z zastrzeżeniem pkt 1-4 oraz 6-8;

- 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.

Co do zasady, przychody z działalności usługowej są objęte stawką ryczałtu w wysokości 8,5%, jeżeli brak jest możliwości przyporządkowania danego rodzaju usług do innych kategorii czynności precyzyjnie określonych w art. 12 ust. 1 pkt 1-4 oraz 6-8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, do których stosowane są odmienne stawki.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują pojęcia „usługi budowlane”, czy „roboty budowlane”. Dlatego zasadne jest powołanie się na przepis art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o:

- obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

- budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

- robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług pod pojęciem usług rozumie:

- wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych - usługi na rzecz produkcji;

- wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) obiekty budowlane i roboty budowlane sklasyfikowane zostały w sekcji F. Sekcja ta obejmuje następujące działy:

- Dział 41 - budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

- Dział 42 - budowle i roboty ogólnobudowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

- Dział 43 - roboty budowlane specjalistyczne.

Sekcja F - obiekty budowlane i roboty budowlane - wskazuje zatem, że obejmuje ona:

- budynki i pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej,

- roboty ogólnobudowlane i specjalistyczne w zakresie budownictwa i prac inżynierii lądowej i wodnej, takie jak: prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków, włączając montaż budowli z elementów prefabrykowanych oraz konstrukcji o charakterze stałym lub tymczasowym.

Definicja działalności wytwórczej została przez ustawodawcę zawarta w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z treścią tego przepisu ,użyte w ustawie określenia oznaczają:

działalność wytwórcza - działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika.

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Należy zatem stwierdzić, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, zaś powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Z okoliczności sprawy wynika, że głównym przedmiotem Pana działalności będą roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych PKD 41.20.Z.

W ramach tej działalności zamierza Pan zawierać z klientami umowy rezerwacyjne dotyczące przyszłej sprzedaży budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych w ich ramach lokali, które to budynki powstaną podczas prowadzenia przez niego procesu inwestycyjnego. Budynki nie będą powstawać na indywidualne zamówienia klientów. Proces inwestycyjny polegać będzie na wykonaniu następujących czynności w podanej niżej kolejności:

- nabyciu na własny rachunek nieruchomości gruntowej (czynność już dokonana) w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego (mieszkalno-usługowego) przeznaczonego w całości (lub wyodrębnionych w nim lokali) na sprzedaż klientom,

- podziale geodezyjnym tej nieruchomości,

- opracowaniu na własny rachunek projektu budynku mieszkalnego (budynków mieszkalnych wraz z ew. podziałem na wyodrębnione lokale, poprzez zlecenie wykonania tego projekt uprawnionemu podmiotowi; plan wstępny zakłada kilkanaście odrębnych lokali,

- uzyskaniu pozwolenia na budowę,

- przeprowadzeniu na własny rachunek robót budowlanych obejmujących: wzniesienie budynku mieszkalnego (budynków mieszkalnych), zgodnie z projektem oraz robót pobocznych (związanych ze wznoszeniem i wykończeniem, budynku/budynków), poprzez zlecenie ich generalnemu wykonawcy, wyspecjalizowanym podwykonawcom lub zatrudnionym osobom; możliwe finansowanie ze środków własnych lub przez wykonawcę, a także kredytem bankowym lub pożyczką,

- uzyskaniu na własny rachunek odpowiednich dokumentów (np. wydzielenie samodzielnych lokali, przygotowanie dokumentacji geodezyjnej, wypisy, wyrysy, przygotowanie dokumentacji technicznej budynku/lokali); proces może być przeprowadzony poprzez zlecenie go generalnemu wykonawcy, wyspecjalizowanym podwykonawcom lub zatrudnionym osobom,

- sprzedaży poszczególnych wyodrębnionych lokali (wchodzących w skład wzniesionego budynku/budynków), stanowiących odrębne nieruchomości, lub sprzedaży całego budynku, względnie budynków; proces sprzedaży może być prowadzony samodzielnie lub z pomocą pośredników.

Planuje Pan zatem zawierać przedwstępne umowy sprzedaży, tj. umowy deweloperskie na etapie budowy. Sprzedaż już wybudowanego budynku nastąpi jedynie wówczas, gdy wcześniej nie znajdzie Pan klienta w trakcie budowy.

Mając na względzie przedstawione okoliczności sprawy należy zgodzić się, że będzie Pan miał prawo od 2027 r. do opodatkowania przychodów ze sprzedaży wybudowanych budynków lub wyodrębnionych w nich lokali zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według 5,5% stawki ryczałtu, określonej w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ww. ustawy. Niemniej jednak biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że będzie prowadził Pan proces wytwórczy, tj. budowę budynku, w którym po wybudowaniu wyodrębnione zostaną lokale. Zatem Pana działalność wpisuje się w definicję działalności wytwórczej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W konsekwencji nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że będące przedmiotem zapytania czynności są działalnością w zakresie robót budowlanych.

Zatem Pana stanowisko w części dotyczącej określenia stawki ryczałtu jest prawidłowe, natomiastw części wskazania przez Pana, że prowadzona działalność stanowi roboty budowalne jest nieprawidłowe.

Zastosowanie ww. stawki ryczałtu będzie możliwe, jeśli nie wystąpią negatywne przesłanki, wykluczające tę formę opodatkowania oraz gdy stan prawny w tym zakresie i przedstawione okoliczności sprawy nie ulegną zmianie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 662 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.