0113-KDIPT1-3.4012.425.2026.3.EG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek będących we współwłasności małżeńskiej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 25 maja 2026 r., 2 czerwca 2026 r., 9 czerwca 2026 r., 14 czerwca 2026 r., 27 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 25 lat jest Pan z małżonką współwłaścicielami nieruchomości gruntowej (0,991 ha).

Nie prowadzą Państwo żadnej działalności gospodarczej. W dniu (…) roku (do końca 2026 roku brak upływu 5 lat) podzielili Państwo 0,991 ha na mniejsze działki.

W 2022 uzyskali Państwo na nie warunki zabudowy. Żadna z działek nie jest uzbrojona i nie jest zabudowana.

W uzupełnieniu wniosku na pytania o treści wskazał Pan:

1. Numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Każda z dowolnych działek od numeru (...), w dowolnej ich ilości, lub jednocześnie wszystkie.

2. W ramach jakich czynności nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej (0,991 ha), tj. czy:

a. opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b. zwolnionych od podatku od towarów i usług,

c. niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź (a, b, c): Aktem notarialnym w dniu (…). Umowa sprzedaży.

3. Czy czynność nabycia nieruchomości gruntowej (0,991 ha) została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

Odpowiedź: Nabycie nieruchomości gruntowej (0,991 ha) odbyło się bez faktur i bez odprowadzania podatku.

4. Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Nie. Działka została nabyta do celów prywatnych. Wynikało to z konieczność założenia „siedliska” (dokupienia ziemi do 1 ha w tej samej gminie), by uzyskać pozwolenie na budowę domu na działce nr (…) (poszerzonej o działkę nr (…)) nabytych aktem notarialnym w dniu (…) r. Umowa sprzedaży.

5. Czy na moment sprzedaży niezabudowanych działek będzie Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to od kiedy i jaki będzie zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”?

Odpowiedź: Nie będzie Pan.

6. Czy prowadzi/prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: Nie będzie Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

7. Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?

Odpowiedź: Nie był Pan i nie jest rolnikiem.

8. Czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan nieruchomość gruntową (0,991 ha), oraz nowo powstałe działki, do prowadzenia działalności rolniczej i czy działka ta wchodziła/działki te wchodziły w skład gospodarstwa rolnego?

Odpowiedź: Nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Pan nieruchomość gruntowej (0,991 ha), oraz nowo powstałych działek, do prowadzenia działalności rolniczej.

9. Czy z działki przed podziałem, oraz nowo powstałych działek, dokonywał/dokonuje Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była/jest opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nie dokonywał Pan w/w czynności.

10. W jaki sposób działka była/jest wykorzystywana przez Pana przez cały okres jej posiadania – zarówno przed jak i po podziale (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan działkę przed i po podziale i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Odpowiedź: Całość działki przed i po podziale do dnia dzisiejszego użyczał Pan wraz z małżonką (z rocznymi, dwu i 3 rocznymi przerwami) nieodpłatnie dwóm rolnikom.

11. Czy działka przed podziałem oraz działki po podziale będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Pana w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie Pana cele prywatne są/były realizowane i w jakim okresie?

Odpowiedź: Działka była zakupiona w celu posiadania „siedliska” umożliwiającego budowę domu na działce nr (...) (poszerzonej o działkę nr (...)) nabytych aktem notarialnym. Umowa sprzedaży w dniu (...) r. Ponieważ nie był Pan rolnikiem, a ziemia żeby nie „leżała odłogiem” użyczał Pan nieodpłatnie rolnikom. Obecnie celem Pana i Pana żony jest dokonanie przeprowadzki w inne miejsce zamieszkania. Zakup mieszkania w innej miejscowości, nie wykluczony dom spokojnej starości, nie wiedzą Państwo co życie podyktuje.

12. Czy podjął Pan jakiekolwiek działania, które miały na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działki przed podziałem oraz działek po podziale dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były działania?

Odpowiedź: Nie.

13. Czy i jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek, o których mowa we wniosku? Z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń?

Odpowiedź:

• w dniu (...) r. nabyli Państwo Aktem notarialnym nieruchomość gruntową nr (...), jednostka rejestrowa (...), działka nr (...), identyfikator (...), o pow. 0,991 ha,
• w dniu (...) r. otrzymali Państwo od Wójta Gminy (...) Decyzję podziału na 7 działek od numeru (...),
• w dniu (...) r. otrzymali Państwo od Wójta Gminy (...) Decyzję o warunkach zabudowy nieruchomość gruntowej nr (...),
• w dniu (...) r. otrzymali Państwo od Wójta Gminy (...) Decyzję o warunkach zabudowy nieruchomość gruntowych na wydzielonych 6 działkach (1 działka – droga). Działki od numeru (...).

14. Czy udostępniał Pan działkę przed podziałem albo działki po podziale, osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać z uwzględnieniem numeru działki:

a. w jakim okresie (kiedy) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

Odpowiedź: Całość działki przed i po podziale do dnia dzisiejszego użyczali Państwo (z rocznymi, dwu i 3 rocznymi przerwami) nieodpłatnie dwóm rolnikom.

b. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były udostępniana/udostępniane osobom trzecim?

Odpowiedź: Użyczenie bezpłatne.

c. czy udostępnienie działki/działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odpowiedź: Bezpłatne.

15. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) czy nieruchomości zostały nabyte w ramach majątku prywatnego Pana, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

d) czy sprzedaż nastąpiła w ramach Pana majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

e) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

f) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

g) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

h) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Odpowiedź (a, b, c, d, e, f, g, h): Nie dokonywał Pan sprzedaży.

16. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Odpowiedź: Nie.

17. Czy na moment sprzedaży działki będzie Pan prowadził działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (działalność w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze)?

Odpowiedź: Nie prowadził Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Uważa Pan, że sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT, ponieważ nieruchomość posiadają Państwo od 25 lat i nie ma znaczenia, że planują Państwo dokonać jej sprzedaży w całości lub jej części. Wydzielone działki nie są uzbrojone ani zabudowane. Ponadto nie prowadzicie Państwo własnej działalności gospodarczej. Przychód ze sprzedaży planują Państwo przekazać na własne cele mieszkaniowe.

Zabezpieczenie finansowe na resztę życia. Mają Państwo ponad 77 lat. Próbowali Państwo sprzedaży działki w całości, niestety bezskutecznie. Stąd decyzja pojęcia próby sprzedaży w całości lub w częściach. Nosi się Pan z żoną z zamiarem zmiany miejsca zamieszkania do (…) przy boku Państwa córki (zięcia, wnuczki). Alternatywnie: mieszkanie samodzielne; wspólny dom; dom spokojnej starości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zasada swobody umów zapisana została w art. 3531Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zatem strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Wskazać należy, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok najmu i dzierżawy regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów/świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne do określenia, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne zatem jest wyłączenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny, użyczenia towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Pan nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej. Nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Pan nieruchomość gruntowej (0,991 ha), oraz nowo powstałych działek, do prowadzenia działalności rolniczej. Całość działki przed i po podziale do dnia dzisiejszego użyczał Pan wraz z małżonką (z rocznymi, dwu i 3 rocznymi przerwami) nieodpłatnie dwóm rolnikom.

Zatem w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy, uznać należy, że nieodpłatne użyczenie ww. działki nastąpi z majątku prywatnego. W odniesieniu do planowanego nieodpłatnego użyczenia ww. działek nie będzie Pan działał w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a nieodpłatne użyczenie nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, lecz w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych od numeru (...) do (...), – które zamierza Pan sprzedać - istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania tej sprzedaży, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działki niezabudowane od numeru (...) do (...).

W dniu (...) r. nabył Pan wraz z żoną Aktem notarialnym nieruchomość gruntową nr (...), o pow. 0,991 ha, w dniu (...). otrzymał Pan od Wójta Decyzję podziału na 7 działek od numeru (...) do (...), w dniu (...) otrzymał Pan wraz z żoną od Wójta Gminy Decyzję o warunkach zabudowy nieruchomość gruntowej (...), w dniu (...) r. otrzymał Pan wraz z żoną od Wójta Gminy Decyzję o warunkach zabudowy nieruchomości gruntowych na wydzielonych 6 działkach (1 działka – droga). Działki od numeru (...) do (...).

Na moment sprzedaży niezabudowanych działek nie będzie Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Pan nieruchomości gruntowej (0,991 ha), oraz nowo powstałych działek, do prowadzenia działalności rolniczej. Wskazał Pan, że nie podjął Pan jakiekolwiek działań, które miały na celu zwiększenie wartości lub uatrakcyjnienie działki przed podziałem oraz działek po podziale dla potrzeb sprzedaży.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż działek niezabudowanych od numeru (...) do (...), nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tych działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Nie podejmował Pan ciągu działań, które mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży działek niezabudowanych od numeru (...) do (...), jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jedyną czynnością jaką Pan podjął było dokonanie podziału i wystąpienie o warunki zabudowy. Nie podejmował Pan działań w związku ze sprzedażą działek niezabudowanych od numeru (...) do (...), które stanowiłyby ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W zakresie planowanej sprzedaży działek niezabudowanych od numeru (...) do (...) brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży ww. działek, będzie występował Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu planowanej sprzedaży działek niezabudowanych od numeru (...) do (...) będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Skoro w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż działek niezabudowanych od numeru (...) do (...), nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pana stanowisko uznałem za prawidłowe, mimo wskazania, że „sprzedaż będzie zwolniona z podatku VAT” podczas gdy, jak wyżej wskazano, planowana sprzedaż działek niezabudowanych od numeru (...) do (...), nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, z uwagi na określenie prawidłowych skutków podatkowych co do zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą wydzielonych działek.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla małżonki.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.