Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałó… — 0113-KDIPT1-1.4012.477.2026.2.KKO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w dwóch lub trzech działkach, powstałych po scaleniu działek nr X/1 i nr X/2 oraz podziale nowopowstałej działki na cztery nowe działki.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 czerwca 2026 r. (data wpływu 1 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

Zainteresowany będący stroną postępowania:…
Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: …

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy, … i …., są małżeństwem od dnia …. 1979 r. (ustrój ustawowej wspólności majątkowej). Wnioskodawcy są polskimi rezydentami podatkowymi, osiągającymi obecnie tylko przychody z emerytur. Wnioskodawcy prowadzili jednoosobowe działalności gospodarcze:

…. pod firmą …. z siedzibą przy ulicy ….., gmina …., powiat …, województwo …, NIP …., od …. 2010 r. do …. 2012 r., w zakresie PKD 46.41.Z ….

oraz

… pod firmą …. z siedzibą przy ulicy …., gmina …., powiat …, województwo …, NIP …, od …. 2012 r. do … 2026 r., w zakresie PKD 46.41.Z …., będąc w okresie od … 2012 r. do … 2026 r. czynnym podatnikiem VAT z tytułu wykonywania tejże jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości położonej w województwie …, powiat …., gmina …, miejscowość …, przy ulicy …, w skład której wchodzi zabudowana działka o numerze ewidencyjnym X/2 o powierzchni … ha oraz niezabudowana działka o numerze ewidencyjnym X/2 o powierzchni … ha, łączna powierzchnia …. ha, dla której Sąd Rejonowy w …. … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze …..

Wnioskodawcy są właścicielami wyżej wymienionych działek od dnia … 1990 r. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego i darowizny. …. (matka …) przekazała darowiznę 3/4 udziałów (komu: córce i zięciowi) oraz … (brat …) przekazał (komu: siostrze i szwagrowi) również w formie darowizny udział w działce tj. 1/4 w działce o numerze ewidencyjnym X o powierzchni … ha oraz działkę Y o powierzchni …. ha.

W roku 2008 działka o numerze ewidencyjnym X o powierzchni … ha została podzielona przez Wnioskodawców na dwie działki, tj. na działkę o numerze ewidencyjnym X/1 o powierzchni … ha oraz działkę o numerze ewidencyjnym X/2 o powierzchni … ha.

Wyżej wymieniony podział został dokonany w celu przekazania części działki synowi Wnioskodawców. Jedna z działek powstałych w wyniku wyżej wspomnianego podziału, tj. działka o numerze ewidencyjnym X/1 o powierzchni … ha została przekazana darowizną dla syna Wnioskodawców, który miał posadowić na niej dom, jednakże zrezygnował z tegoż pomysłu. Działka uprzednio przekazana synowi w darowiźnie została w formie darowizny zwrócona Wnioskodawcom przez syna w dniu.

Obecnie Wnioskodawcy są właścicielami dwóch działek X/1 oraz X/2 o łącznej powierzchni …. ha. Na wyżej wymienionych działkach obowiązuje od …. 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na działce o numerze ewidencyjnym X/2 posadowiony jest dom rodzinny Wnioskodawców, w którym mieszkają od 1979 r. Oprócz domu na działkach znajduje się trawnik, łąki, drzewa, grządki pod uprawę warzyw na własne potrzeby, budynki gospodarcze, tj. garaż, schowek na narzędzia.

Wnioskodawcy nie dzierżawią, nie wynajmują, ani nigdy nie wynajmowali i nie dzierżawili wyżej wymienionych działek. Wnioskodawcy wykorzystywali częściowo dom rodzinny posadowiony na działce o numerze ewidencyjnym X/2 na potrzeby prowadzonych przez siebie jednoosobowych działalności gospodarczych, w ten sposób, że w części domu zamieszkiwali wraz z dziećmi, a w części domu prowadzili biuro oraz produkcję: ….

Wnioskodawcom nie przysługiwało nigdy żadne prawo do odliczania VATu naliczonego od zakupu, budowy, remontu, modernizacji tegoż domu i działki. Dom rodzinny i wyżej wymienione działki nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonych przez Wnioskodawców jednoosobowych działalności gospodarczych. Wnioskodawcy podkreślają, iż noszą się z zamiarem sprzedaży części działki niezabudowanej, na której jest trawnik, łąka, grządki warzywne na własne potrzeby, która nigdy nie wykorzystywana była w żaden sposób do działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy mieli nadzieję, że któreś z trójki dzieci wybuduje się na tejże ziemi. Dzieci Wnioskodawców definitywnie nie są zainteresowane osiedleniem w miejscowości rodzinnej, gdyż spełnili swoje potrzeby mieszkaniowe w innych miejscach. Wnioskodawcy, ze względu na sytuacje osobistą w której się znaleźli, tj. zostali na wsi sami, podeszły wiek, coraz słabsze zdrowie, zaprzestanie działalności zarobkowej, a tym samym pogorszenie sytuacji finansowej, gdyż posiadają bardzo niskie emerytury, chcą sprzedać cześć działki, aby zabezpieczyć się finansowo na przyszłość. Wnioskodawcy, z uwagi na wiek i stan zdrowia, nie będą w stanie sami dbać o tak dużą działkę (kosić, porządkować nasadzenia, dbać o drzewa), tak duża działka nie jest potrzebna Wnioskodawcom na obecnym etapie życia. Wnioskodawcy postanowili zatem spieniężyć tę część majątku, aby zapewnić sobie spokojną, pod względem finansowym, starość.

Aby dokonać sprzedaży działki, Wnioskodawcy dwie działki o numerach ewidencyjnych X/1 oraz X/2 będą musieli najpierw scalić w jedną dużą działkę, a później ponownie podzielić na cztery działki (wymaga tego procedura geodezyjna). Finalnie powstaną trzy działki po około … arów oraz czwarta działka ok. … arów, na której stoi dom rodzinny oraz budynki gospodarcze. Wnioskodawcy pozostawią dla siebie działkę, na której stoi ich dom rodzinny i budynki gospodarcze. Wnioskodawcy planują sprzedaż, dwóch z czterech nowo powstałych działek, tj. tych po ok. … arów, a być może w przyszłości również trzeciej działki o powierzchni ok. … arów, jednakże na dzień dzisiejszy Wnioskodawcy nie podjęli ostatecznej decyzji, co do tej trzeciej działki.

Wnioskodawcy dzielą działki na mniejsze działki, zdając sobie sprawę z tego, iż łatwiej i szybciej im będzie sprzedać mniejsze działki, gdyż na mniejszą działkę stać będzie więcej osób, aniżeli na jedną, dużą działkę. Przy wysokich kosztach kredytów hipotecznych potencjalni kupcy będą zainteresowani bardziej mniejszą, a co za tym idzie tańszą działką, aniżeli zakupem dużej, a tym samym dużo droższej działki.

Wnioskodawcy nie planują budowy żadnej drogi dojazdowej do nowopowstałych działek. Ustanowiona zostanie służebność przejazdu i przechodu oraz służebność przesyłu.

Wnioskodawcy nie będą doprowadzać żadnych mediów (woda, energia elektryczna, gaz, kanalizacja) do nowopowstałych działek. Doprowadzenie mediów pozostaje w gestii kupujących. Wszystkie media są w drodze gminnej.

Wnioskodawcy prawdopodobnie wytną leszczyny oraz ok. … świerków, które kolidują z możliwością wjazdu na nowo wydzielone działki (służebnością).

Wnioskodawcy, aby dotrzeć do potencjalnych kupców, wywieszą baner na ogrodzeniu z informacją o wystawieniu gruntu na sprzedaż oraz wystawią ogłoszenie na portalu ... oraz ... Wnioskodawcy nie zamierzają korzystać z usług agencji sprzedaży nieruchomości, itp.

Wnioskodawcy nadmienią, iż działka o numerze ewidencyjnym Y o pow. … ha, którą nabyli wraz z działką o numerze ewidencyjnym X, której tenże wniosek dotyczy, posiadała staw w środku działki, w całości była nieużytkiem i była strefą ekologiczną, jako ostoja dla ptactwa, bez możliwości zabudowy i produkcji rolnej. Posiadanie tejże działki tylko dostarczało dodatkowych obowiązków Wnioskodawcom. Wnioskodawcy pozbyli się tegoż kłopotu, sprzedając tą działkę w dniu … 2014 r. firmie …. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej …) z przeznaczeniem na zbiornik retencyjny dla wód opadowych z terenu firmy. Wnioskodawcy nie ogłaszali chęci zbycia tejże działki. Kupiec sam zaoferował chęć zakupu z uwagi na znajomość z Wnioskodawczynią z zakładu pracy.

Ponadto Wnioskodawcy nadmieniają, iż w roku 2002 nabyli działkę rolną w miejscowości …. (gm. …, powiat …) jako nieużytek zarośnięty chwastami i dzikim drzewostanem o powierzchni … ha za cenę … zł. Wnioskodawcy działkę uporządkowali z myślą o wypoczynku i postawieniu domku letniskowego dla rodzinnego odpoczynku. Niestety Gmina … nie zgodziła się o odrolnienie działki i posadowienie domku, więc z uwagi na brak użyteczności tejże nieruchomości dla Wnioskodawców, Wnioskodawcy działkę sprzedali …. 2016 r. rolnikowi za zł. Wnioskodawcy nie ogłaszali chęci zbycia tejże działki. Kupiec sam zaoferował chęć zakupu - mieszkał nieopodal działki Wnioskodawców.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania, wskazali Państwo:

Na dzień dzisiejszy nie doszło do planowanego scalenia działek o numerach ewidencyjnych X/1 oraz X/2. W związku z powyższym, nie doszło również do planowanego podziału scalonych działek na cztery mniejsze działki. Znajomy geodeta, który miał Państwu pomóc i zająć się Państwa sprawą, niestety podupadł na zdrowiu, przebywał w szpitalu i jak Państwa uprzedził, jeszcze będzie hospitalizowany, zatem czekają Państwo, aż stan jego zdrowia pozwoli mu wrócić do obowiązków zawodowych i zająć się Państwa sprawą.
Działka o numerze ewidencyjnym X od momentu jej nabycia do dnia dzisiejszego wykorzystywana była i będzie przez …. na Państwa własne cele mieszkaniowe, tj. posadowiony został na niej dom, w którym mieszkali Państwo razem z dziećmi oraz mieszkają i zamierzają Państwo mieszkać nadal. Pozostała cześć działku to budynki gospodarcze - garaż oraz budynek do przechowywania sprzętów ogrodniczych. Pozostała część działki zagospodarowana jest jako ogród, łąka, przydomowy warzywniak.

W 2008 roku wydzielili Państwo z działki X dwie działki - większą X/2, na której znajduje się Państwa dom i budynki gospodarcze oraz mniejszą X/1, na której myśleli Państwo, że wybuduje swój dom Państwa syn. Tak się jednak nie stało. Syn nie rozpoczął budowy, działka dalej pozostała w takim stanie, w jakim mu ją Państwo przekazali - ogród, nasadzenia, o czym również wspominał Pan już w opisie sprawy.

Jak już wspomniał Pan w opisie sprawy, dom rodzinny częściowo wykorzystywał Pan na potrzeby prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej, w ten sposób, że część domu zamieszkiwali Państwo razem z dziećmi, a w części domu miał Pan małe biuro oraz prowadzona była produkcja - ….. Nigdy nie przysługiwało Panu żadne prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia, budowy, remontu, modernizacji tegoż domu i działki. Dom rodzinny oraz wyżej wymienione działki nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej. Dom nadal będzie wykorzystywany na cele mieszkaniowe Pana i Pana żony. Są Państwo już na emeryturach i nie będą Państwo prowadzić już żadnej jednoosobowej działalności gospodarczej. Działka nadal będzie służyła Państwu jako ogród w celach rekreacyjnych i wypoczynkowych.

Działka o numerze ewidencyjnym X od momentu jej nabycia do dnia dzisiejszego wykorzystywana była i będzie przez … na Państwa własne cele mieszkaniowe, tj. posadowiony został na niej dom, w którym mieszkali Państwo razem z dziećmi oraz mieszkają Państwo i zamierzają mieszkać nadal. Pozostała cześć działku to budynki gospodarcze - garaż oraz budynek do przechowywania sprzętów ogrodniczych. Pozostała część działki zagospodarowana jest jako ogród, łąka, przydomowy warzywniak.

Jak już wspomniał Pan w opisie sprawy, dom rodzinny … również częściowo wykorzystywała na potrzeby prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej, w ten sposób, że część domu zamieszkiwali Państwo razem z dziećmi, a w części domu miała małe biuro oraz prowadzona była produkcja - ….. Nigdy nie przysługiwało jej żadne prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia, budowy, remontu, modernizacji tegoż domu i działki. Dom rodzinny oraz wyżej wymienione działki nie były nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności gospodarczej. Dom nadal będzie wykorzystywany na cele mieszkaniowe Pana i Pana żony. Jesteście już Państwo na emeryturach i nie będą Państwo prowadzić już żadnej jednoosobowej działalności gospodarczej. Działka nadal będzie służyła Państwu jako ogród w celach rekreacyjnych i wypoczynkowych.

Nie zamierzają Państwo przed dokonaniem sprzedaży działek, będących przedmiotem postawionego przez Państwa we wniosku pytania, zawierać umowy przedwstępnej z nabywcą/nabywcami, chyba, że taka inicjatywa wyjdzie ze strony nabywcy/nabywców, gdyż dokument taki będzie mu im niezbędny na przykład do uzyskania finansowania zakupu nieruchomości. Jeżeli nabywca/nabywcy będzie/będą potrzebował/potrzebowali takiegoż dokumentu, poproszą go/ich Państwo, aby przygotowali stosowny dokument zgodnie z wytycznymi jego/ich banku, a Państwo go tylko podpiszą, ewentualnie, w razie powzięcia jakiś wątpliwości co do treści tegoż dokumentu, skonsultują Państwo jego treść z jakimś prawnikiem. Chcą Państwo dokonać prostej transakcji sprzedaży części Państwa majątku, bez zbędnych i niezrozumiałych dla Państwa komplikacji prawych i formalnych, bez dodatkowych nakładów finansowych na obsługę prawną, tj. dogadują się Państwo z nabywcą/nabywcami co do ceny, kompletują Państwo niezbędne dokumenty, stawiają się Państwo wszyscy na umówiony termin aktu notarialnego u notariusza, otrzymują Państwo zapłatę.
Nie zamierzają Państwo przed dokonaniem sprzedaży działek, będących przedmiotem postawionego przez Państwa we wniosku pytania, udzielać żadnych zgód, upoważnień, pełnomocnictw etc. dla ewentualnego nabywcy/nabywców w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach tychże działek. Wszystkie formalności związane z przygotowaniem dokumentów urzędowych niezbędnych do okazania przy sprzedaży nieruchomości załatwią Państwo sami, we własnym zakresie. Dowiedzieli się Państwo, iż notariusz, przed umówieniem terminu aktu notarialnego, przedstawia listę wszystkich wymaganych dokumentów, które należy uzyskać ze stosownych urzędów i przedłożyć przed sporządzeniem aktu notarialnego.
Działki, będące przedmiotem postawionego przez Państwa we wniosku pytania, do dnia ich sprzedaży nie będą przedmiotem żadnych umów cywilnoprawnych, jak na przykład najem czy dzierżawa.
… nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, oprócz wskazanej w opisie sprawy działki Y i działki rolnej w miejscowości …. … również nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, oprócz wskazanej w opisie sprawy działki Y i działki rolnej w miejscowości …
… nie posiada innych nieruchomości, które w przyszłości zamierza sprzedać. … również nie posiada innych nieruchomości, które w przyszłości zamierza sprzedać.

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawców dwóch bądź trzech działek z czterech działek, powstałych z podziału działek o numerach ewidencyjnych X/1 oraz X/2, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (tekst jednolity Dz. U z 2025 r. poz. 775 ze zmianami), zwaną dalej ustawą o VAT, czy też stanowić będzie zwykły zarząd majątkiem prywatnym, który nie kwalifikuje Wnioskodawców jako podatnika VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, Wnioskodawcy, sprzedając dwie lub trzy działki z czterech nowo powstałych działek z podziału działek o numerach ewidencyjnych X/1 oraz X/2 nie będą mieli statusu podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie, sprzedaż tychże dwóch bądź trzech działek z czterech nowo powstałych działek z podziału działek o numerach ewidencyjnych X/1 oraz X/2 nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako sprzedaż majątku prywatnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zmianami), zwanej dalej „ustawą o VAT”: opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy: ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednakże należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy: podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Analizują powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez przedmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zmianami), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady: „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: do celów ust. 1 lit. b „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (...).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zgodnie z interpretacją wyżej wymienionych przepisów, nie każda czynność dostawy nieruchomości musi być traktowana jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej, a tym samym nie każda sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z tegoż wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w tym wyrokiem w sprawach o sygnaturach C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet, gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreśla, że jedynie podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak: uzbrojenie gruntu, budowa dróg wewnętrznych, czy podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenia, mogą prowadzić do uznania osoby sprzedającej nieruchomość za podatnika.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono powyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podmiot podejmował, bądź będzie podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Należy również stwierdzić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, co wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wnioskodawcy nie podejmowali i nie zamierzają podejmować takich działań. Nieruchomości zostały nabyte od rodziny, stanowią majątek rodzinny. Wnioskodawcy nie będą uzbrajać nowo powstałych działek, nie będą podejmować działań zmierzających do uzyskania pozwoleń na budowę, a także nie zlecają i nie będą zlecać działań marketingowych mających na celu aktywne promowanie nieruchomości, poza ogłoszeniem sprzedaży działek.

Jak już napisano powyżej, Wnioskodawcy nie wykonują obecnie jakiejkolwiek działalności gospodarczej, także w zakresie handlu nieruchomościami. Od lat nie prowadzili żadnego obrotu ziemią, a przedmiotowe działki były zawsze prywatnym majątkiem (wcześniej rodziny Wnioskodawców), nie było także jakiegokolwiek prawa do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu.

Działki nie zostały nabyte w celu obrotu i sprzedaży. Działki zaspokajały cele mieszkaniowe Wnioskodawców i ich dzieci.

W praktyce, sprzedaż działek powstałych z podziału działek o numerach ewidencyjnych X/1 oraz X/2 ma charakter jednorazowy, incydentalny. Czynności podziału działek mieszczą się w zwykłym zarządzaniu majątkiem osobistym.

Szeroko przyjmuje się, że samo podjęcie działań organizacyjnych dla ułatwienia sprzedaży, jak podział terenu, nie czyni z właściciela przedsiębiorcy. Na przykład Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 lipca 2024 r., sygnatura akt FSK 20/22, LEX 3762265, orzekł: „Sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nic stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

Wnioskodawcy dokładnie taki scenariusz realizują: podział działki nie wykracza poza zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem i nie świadczy o prowadzeniu stałej działalności gospodarczej.

Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 marca 2017 r., sygnatura akt I FSK 1643/15, LEX 2316575, podkreślając, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną)”.

W tym kontekście, Wnioskodawcy nie podejmują i nic zamierzają podejmować takich działań. Warto również podkreślić, że Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować innych działań, które mogłyby wskazywać na profesjonalny charakter sprzedaży działek. Brak jest też aktywności typowej dla działalności gospodarczej, Wnioskodawcy nie prowadzą działań mających na celu podniesienie atrakcyjności działek (np. uzbrojenie terenu, budowa czy utwardzenie dróg, czy uzyskiwanie warunków zabudowy), co mogłoby sugerować profesjonalne podejście do sprzedaży nieruchomości. Równie istotne jest to, że Wnioskodawca nie wykazuje cech zawodowego handlu nieruchomościami.

Interpretacje organów podatkowych wielokrotnie wskazują, że sprzedający nieruchomości musi wykazywać aktywność porównywalną do profesjonalistów (np. działania marketingowe, inwestycje w infrastrukturę, angażowanie kapitału na szeroką skalę). Tymczasem w niniejszej sprawie brak jest takich działań: działki są i nie zostaną nieuzbrojone, nie utwardzono dojazdów i nie zostaną one przez Wnioskodawców utwardzone, nie prowadzi się intensywnych kampanii sprzedażowych i poza banerem reklamowym na ogrodzeniu oraz ogłoszeniami na portalu .... innych czynności marketingowych Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować. Wnioskodawcy nie znają się na procedurach dotyczących uzbrojenia działek i nie chcą się w to angażować, a także nie chcą ponosić wydatków na profesjonalną pomoc w tym zakresie. Chcą sprzedać działki w takim stanie, w jakim obecnie się znajdują.

W interpretacji z 17 czerwca 2025 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-2.4012.218.2025.2.JO organ wskazał, że kluczowe jest, iż „Sprzedaż niezabudowanych działek gruntu powstałych z podziału nieruchomości nie stanowi opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, gdyż nie towarzyszy jej aktywność handlowa wykraczająca poza zarządzanie majątkiem prywatnym, zgodnie z art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT. (...) „Wnioskodawca nie wykazywał cech działalności gospodarczej, tj. brak działań marketingowych, poza ogłoszeniem w Internecie, nie uzbrojenie nieruchomości, brak utwardzenia dróg i mediów oraz działania w ramach majątku osobistego”.

To samo podkreślają kolejne interpretacje, m.in. interpretacja z 16 maja 2025 r. o sygnaturze 0114-KDIP4-2.4012.171.2025.2.AA, w której uznano, iż „transakcja ma charakter zarządu majątkiem prywatnym, ponieważ działki były częścią majątku osobistego, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej i nie były nabywane z intencją odsprzedaży. Decyzja sprzedaży była podyktowana sytuacją osobistą, a nie profesjonalnym obrotem nieruchomościami”.

W świetle tak sformułowanych kryteriów, Wnioskodawca nie spełnia przesłanek określających podatnika VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby wykonujące działalność gospodarczą. Działalność tę określa art. 15 ust. 2 jako stałą, zorganizowaną aktywność produkcyjną, handlową lub usługową. Tutaj brak jest stałości i organizacji w sensie biznesowym mamy jednorazową sprzedaż prywatnego majątku. Działki nie były „towarami handlowymi” nabytymi w celu ich następnej odsprzedaży; stanowią element majątku osobistego. W efekcie nie zachodzą przesłanki art. 15 ustawy o VAT.

W analogicznych sprawach organy i sądy podkreślały, że taki jednorazowy obrót nie zmienia właściciela w przedsiębiorcę VAT. Dla przykładu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2024 r., sygnatura akt I FSK 20/22, LEX 3762265: „Sprzedaż nieruchomości przez właściciela, która polega jedynie na podziale działek i zwiększeniu ich atrakcyjności poprzez zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT, gdyż mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem”.

Sprzedaż działek o których mowa we wniosku, ma charakter sprzedaży majątku prywatnego i nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W związku z tym, Wnioskodawcy nie będą występować jako podatnik VAT w ramach tej transakcji, ponieważ nie prowadzą działań, które wskazywałyby na profesjonalny charakter tej sprzedaży.

W licznych interpretacjach organy potwierdziły, iż działki nabyte bez celu obrotu i nieużywane gospodarczo pozostają w zarządzie prywatnym, zaś wykonanie niezbędnych czynności w celu korzystnej sprzedaży nie dowodzą cech profesjonalnej działalności, gdyż trudno oczekiwać od Wnioskodawców, aby zachowywali się wbrew swojemu własnemu interesowi prywatnemu i dokonywali sprzedaży bez podjęcia jakichkolwiek kroków w celu korzystnego rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, sprzedaż rozpatrywanych działek nie nosi cech działalności gospodarczej VAT. Działania Wnioskodawców zmierzają jedynie do korzystnego rozporządzenia majątkiem prywatnym, nie dochodzi do stałego, zorganizowanego obrotu jako przedsiębiorcy. W orzecznictwie i w najnowszych interpretacjach przywołanych powyżej takie okoliczności zawsze oznaczają wyłączenie z VAT. Wnioskodawcy stoją więc na stanowisku, że prawidłowa kwalifikacja transakcji to brak opodatkowania VAT (sprzedaż działań jest zarządem majątkiem prywatnym, Wnioskodawcy nie stają się podatnikiem z tego tytułu).

Wnioskodawcy uważają, że w świetle wyżej przedstawionych argumentów, nie będą posiadać statusu podatnika VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży, zatem sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, przytoczone powyżej jednoznacznie wskazuje, że jedynie podmioty działające w sposób profesjonalny, tj. wykonujące zorganizowane działania w zakresie obrotu nieruchomościami, mogą być uznane za podatników VAT.

W sytuacji Wnioskodawcy brak jest takich działań, co wykazano powyżej, nieruchomości nie są uzbrojone, nie były prowadzone intensywne działania marketingowe, a Wnioskodawca nie prowadzi działalności jakiejkolwiek gospodarczej, tym bardziej związanej z obrotem nieruchomościami. Działki stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i nie zostały nabyte w celu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a ich sprzedaż będzie miała charakter likwidacji części majątku osobistego. W świetle powyższego, sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Takie samo stanowisko, w ocenie Wnioskodawców, znajdzie zastosowanie również w przypadku, gdy sprzedaż działek będzie rozłożona na kilka etapów (partii) w ciągu kilku miesięcy lub lat na rzecz tego samego lub różnych nabywców, o ile w tym okresie Wnioskodawcy nie będą podejmować aktywnych, zorganizowanych działań typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami.

Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz interpretacjach organów podatkowych. W wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r., sygnatura akt I FSK 1589/18, LEX 3422034, sąd uznał, że sprzedaż działek otrzymanych w darowiźnie, mimo podjęcia niektórych działań (np. uzyskania warunków zabudowy), nie stanowiła działalności gospodarczej, ponieważ sprzedająca nie wykazywała zorganizowanej aktywności charakterystycznej dla przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 lutego 2010 r., sygnatura akt I FSK 162/09, LEX 591004, podkreślając, że sprzedaż działek z majątku prywatnego nie podlega VAT, o ile sprzedający nie podejmuje działań takich jak uzbrojenie terenu, czy intensywna promocja sprzedaży, a jedynie zarządza swoim majątkiem prywatnym.

Również w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 10 lutego 2023 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-1.4012.848.2022.4.MSO potwierdzono, że sprzedaż działek nabytych w drodze darowizny, jeżeli odbywa się w ramach zarządu majątkiem prywatnym i bez profesjonalnych działań, nie powoduje obowiązku zapłaty VAT.

Z kolei w interpretacji indywidualnej z 20 marca 2017 r. o sygnaturze 1462-IPPP2.4512.75.2017.1.RR stwierdzono, że jeśli brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w zakresie sprzedaży gruntu, która odpowiadałaby działaniom podmiotów profesjonalnie zajmujących się takimi transakcjami, to zbycie działki budowlanej nie podlega opodatkowaniu VAT. Taka transakcja jest traktowana jako zarządzanie majątkiem prywatnym.

W interpretacji indywidualnej z 30 marca 2021 r. o sygnaturze 0114-KDIP4-3.4012.759.2020.1.JJ wyjaśniono, że brak cech wskazujących na zawodowy, stały i zorganizowany charakter działalności oznacza, że sprzedaż udziału w działkach nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym sprzedawca nie będzie uznany za podatnika VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja nie będzie traktowana jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działek opisanych w zdarzeniu przyszłym należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawców za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie brak jest również przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców w przedmiocie sprzedaży działek, które mogłyby być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie podejmą aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawców należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki Wnioskodawcy będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że Wnioskodawcy nie wypełnią przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpią w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w stosunku do tych transakcji.

Bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawcy dokonają dalszego podziału gruntu na mniejsze działki.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek, Wnioskodawcy nie wystąpią w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Działania podejmowane przez Wnioskodawców należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży dwóch lub trzech działek, powstałych po scaleniu działek nr X/1 i nr X/2 oraz podziale nowo powstałej działki na cztery nowe działki, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podjęliście aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jesteście właścicielami działek nr X/1 i nr X/2, powstałych z podziału działki nr X, otrzymanej w drodze darowizny. Planują Państwo scalić w jedną dużą działkę ww. działki nr X/1 i nr X/2, a następnie tą nowo powstałą działkę podzielić na cztery nowe działki. W ten sposób powstaną trzy działki o powierzchni ok. … arów każda oraz czwarta działka o powierzchni ok. … arów, na której stoi Państwa dom rodzinny oraz budynki gospodarcze. Pozostawią Państwo dla siebie działkę, na której stoi Państwa dom rodzinny i budynki gospodarcze, natomiast dwie lub trzy z czterech nowo powstałych działek planują Państwo sprzedać.

Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nigdy nie użytkowaliście planowanych do sprzedaży nieruchomości w prowadzonych działalnościach gospodarczych, nie będą Państwo doprowadzać żadnych mediów (woda, energia elektryczna, gaz, kanalizacja) do nowo powstałych działek, nie planują Państwo budowy żadnej drogi dojazdowej do nowo powstałych działek, nie zamierzają Państwo korzystać z usług agencji sprzedaży nieruchomości, nie zamierzają Państwo przed dokonaniem sprzedaży ww. działek zawierać umowy przedwstępnej z nabywcą /nabywcami oraz udzielać żadnych zgód, upoważnień, pełnomocnictw dla nabywcy/nabywców. Ponadto do dnia sprzedaży ww. działki nie będą przedmiotem żadnych umów cywilnoprawnych, jak najem czy dzierżawa.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży dwóch lub trzech działek, powstałych po scaleniu działek nr X/1 i nr X/2 oraz podziale nowo powstałej działki na cztery nowe działki, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie podjęliście takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Pana oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dokonując sprzedaży udziałów w dwóch lub trzech działkach, powstałych po scaleniu działek nr X/1 i nr X/2 oraz podziale nowo powstałej działki na cztery nowe działki,będziecie korzystali z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w ww. działkach Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będziecie korzystali z prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania udziałów w dwóch lub trzech działkach, powstałych po scaleniu działek nr X/1 i nr X/2 oraz podziale nowo powstałej działki na cztery nowe działki, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub dokonywania sprzedaży przy zaistnieniu nowych okoliczności, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan … (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

0113-KDIPT1-1.4012.477.2026.2.KKO

Podsumowanie

Odblokuj pełną analizę tej interpretacji

Teza

Powiązane interpretacje

Tresc