0113-KDIPT1-3.4012.511.2026.2.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego. Uzupełnili go Państwo pismem z 1 czerwca 2026 r. (data wpływu) oraz - w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2026 r. (data wpływu 2 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina Miejska … (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Gmina planuje sprzedać nieruchomość (prawo własności działki gruntu) na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Działka gruntu oznaczona jest w ewidencji gruntów nr ewid. … o pow. … ha, obręb …, m. … (…), położona przy ul. …, dla której została urządzona księga wieczysta KW nr …, oznaczona w rejestrze symbolem Bi, oznaczona w treści i rysunku planu miejscowego (Uchwała Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 29 września 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w obrębie geodezyjnym ….) symbolem 2U o przeznaczeniu na teren zabudowy usługowej, rozumianej jako obiekty, budynki i lokale użytkowe przeznaczone na potrzeby handlu, gastronomii, usług (jak: usługi biurowe i konferencyjne, usługi związane z działalnością twórczą i projektową, usługi związane z obsługą firm, usługi finansowe, usługi rzemiosła), drobnej produkcji typu piekarnia, cukiernia, zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, kultury, nauki, oświaty, służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, sportu i rekreacji, administracji oraz innych podobnych funkcji, a także obiekty i urządzenia budowlane związane z tą zabudową.

Nieruchomość powyższa na podstawie aktu not. rep A nr … z dnia 17 listopada 1993 r. została oddana odpłatnie, na rzecz …, w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem nieodpłatnie na ww. Spółdzielnię prawa własności budynków położonych m.in. na tej działce gruntu (ozn. nr ewid. …) wobec czego w ww. dacie nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem (nieruchomością) jak właściciel.

Powyżej wskazane budynki posadowione na przedmiotowej działce gruntu, tj. m.in.: budynek restauracji, budynek hydroforni, budynek gospodarczy stanowią odrębne nieruchomości.

Opłata roczna (pierwotnie) została ustalona w wysokości 3% ceny gruntu i obowiązuje nadal.

Nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w dniu 17 listopada 1993 r., tj. na podstawie przepisów obowiązującej ówcześnie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, przed uchwaleniem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przed uchwaleniem ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu gminnego, pierwszemu użytkownikowi wieczystemu, nastąpiło przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem.

Oddawanie gruntów w użytkowanie wieczyste podlega opodatkowaniu VAT od 1 maja 2004 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w związku z tym opłaty roczne za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu nie były i nie są obecnie powiększone o podatek VAT.

Pomiędzy datą (pierwotną) oddania w użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości gruntowej a datą bieżącą prawo użytkowania wieczystego było zbywane na wolnym rynku, jednak jego wykorzystywanie nie uległo zmianie.

Obecny użytkownik wieczysty korzysta z ww. nieruchomości zgodnie z celem na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste tj. cele usługowe (gastronomia).

Małżonkowie … i … (obecny użytkownik wieczysty) nabyli prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionych na tym gruncie budynków umową z dnia 07.10.2025 r. na cele prowadzonej przez … działalności gospodarczej pod firmą: „…”.

W odniesieniu do ww. działki planowana sprzedaż, na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, nastąpić ma na podstawie przepisów art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Cena działki gruntu została ustalona w oparciu o art. 69 ust. 2 oraz art. 69a przy ewentualnym docelowym zastosowaniu art. 70 ww. ustawy.

Pytanie

Czy kwota ze sprzedaży gruntu, będącego przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono przed dniem 1 maja 2004 r., w sytuacji gdy nabywcą gruntu zostanie obecny (kolejny) użytkownik wieczysty tego gruntu będzie stanowić dostawę towarów, w rozumieniu art. 14 ust. 2 lit. a) w zw. z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dyrektywy VAT) oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W związku z planowaną sprzedażą prawa własności nieruchomości gruntowej (działki gruntu) będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Planowana sprzedaż odbędzie w trybie art. 32 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w formie przewidzianej w art. 158 w zw. z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: 1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju; (...) niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (...).

Zgodnie z treścią art. 13 ust. 1 Dyrektywy Vat: „Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji. (...).

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zasadą jest, że przy dostawie towarów obowiązek podatkowy powstaje w chwili dostawy towaru (dostawa = sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej).

W oparciu o obowiązujące przepisy, w tym również w oparciu o Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 25 lutego 2021 r. w sprawie C-604/19, Gmina Miejska ... stoi na stanowisku, iż sprzedaż prawa własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego podlega opodatkowaniu jako dostawa towaru gdyż z dniem zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości nastąpi odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarem (nieruchomością) jak właściciel, tj. w pełnym zakresie.

Należy zwrócić uwagę, iż użytkownik wieczysty w oparciu o obowiązujące przepisy prawa nie posiada pełnego władztwa nad nieruchomością gruntową będącą w jego użytkowaniu wieczystym. Powyższe zostało potwierdzone przez ustawodawcę w treści m.in. art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”, art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: „W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać” - tj. wyłącznie z prawa użytkowania wieczystego jako prawa na rzeczy, która stanowi przedmiot własności innej osoby, a także art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: „Właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość” - ergo każdoczesny użytkownik wieczysty kilku nieruchomości gruntowych nie posiada prawa do żądania połączenia tych nieruchomości, a w więc argumentom a simile użytkownik wieczysty nieruchomości (gruntowych) nie posiada prawa do żądania podziału tych nieruchomości - ograniczone władztwo użytkownika wieczystego niewypełniające przesłanki rozporządzania towarem (gruntem) jak właściciel.

Należy wskazać, iż pełne władztwo w stosunku do nieruchomości (gruntu) posiada jedynie i wyłącznie właściciel co zostało potwierdzone m.in. w treści Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r. III CZP 116/14 Podział gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste - teza aktualna: Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.

Mając na uwadze powyższe w przedmiotowej sprawie, tj. planowanej przyszłej sprzedaży prawa własności nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego sprzedaży będzie podlegał nowy tytuł prawny do nieruchomości, na skutek którego Gmina Miejska ... utraci na stałe (pełne) władztwo (własność) tej nieruchomości oraz utraci możliwość stałego uzyskiwania dochodów z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste tj. wykorzystywania gminnego majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu stałego dochodu (w związku z treścią art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT.

Tym samym sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego powyżej opisanej nieruchomości będzie stanowić dostawę prawa własności ww. nieruchomości tj. nowego tytułu prawnego co za skutkuje faktycznym i literalnym wykonaniem dyspozycji zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w związku z zaistnieniem opisanej powyżej transakcji (w formie czynności cywilnoprawnej) dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Reasumując, w opisanym powyżej przypadku sprzedaż prawa własności nieruchomości (gruntu) na rzecz jej obecnego użytkownika wieczystego w trybie art. 32 ust. 1 w związku art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w związku z art. 9 ust. 1, art. 12 ust. 1, art. 13 ust. 1, art. 14 ust. 1 Dyrektywy Vat, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399):

Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Przepis art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Stosownie do art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Z treści art. 69 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że:

Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Przepis art. 69a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że:

W przypadku nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży. Wartość pomocy publicznej odpowiada różnicy między wartością nieruchomości gruntowej a ceną tej nieruchomości.

W myśl art. 69a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

W przypadku gdy wartość pomocy publicznej przekracza limit pomocy de minimis, pomocy udziela się do tego limitu i stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej do ustalenia jej ceny. Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.

2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, tj.: od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

2. Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:

1. jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2. jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3. w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2023 r. poz. 1796);

4. jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5. w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

3. Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1. w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2. w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

3. Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów oddanie w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Planują Państwo sprzedać nieruchomość (prawo własności działki gruntu) na rzecz jej użytkownika wieczystego. Nieruchomość powyższa 17 listopada 1993 r. została oddana odpłatnie, na rzecz … w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem nieodpłatnie na ww. Spółdzielnię prawa własności budynków położonych m.in. na tej działce gruntu, wobec czego w ww. dacie nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem (nieruchomością) jak właściciel. Powyżej wskazane budynki posadowione na przedmiotowej działce gruntu, tj. m.in.: budynek restauracji, budynek hydroforni, budynek gospodarczy stanowią odrębne nieruchomości. Opłata roczna (pierwotnie) została ustalona w wysokości 3% ceny gruntu i obowiązuje nadal. Obecny użytkownik wieczysty korzysta z ww. nieruchomości zgodnie z celem na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste tj. cele usługowe (gastronomia). Małżonkowie … i … (obecny użytkownik wieczysty) nabyli prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność posadowionych na tym gruncie budynków umową z dnia 07.10.2025 r. na cele prowadzonej przez … działalności gospodarczej pod firmą: „…”. W odniesieniu do ww. działki planowana sprzedaż, na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, nastąpić ma na podstawie przepisów art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Cena działki gruntu została ustalona w oparciu o art. 69 ust. 2 oraz art. 69a przy ewentualnym docelowym zastosowaniu art. 70 ww. ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz obecnego użytkownika wieczystego.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy, opodatkowaniu podatkiem VAT może podlegać czynność (dostawa towarów lub świadczenie usług), a nie kwota należna z tytułu dokonania tej czynności.

Dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy było ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości dla pierwotnego użytkownika wieczystego – z tą chwilą nastąpiło przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

W analizowanej sprawie prawo użytkowania wieczystego ustanowiono w roku 1993, a więc przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem i nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Dostawa nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu, będącego przedmiotem wniosku, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie ono na „władztwo rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.

Opisana sprzedaż nie może zostać potraktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego na rzecz obecnego użytkownika wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono 17 listopada 1993 r. nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Należy zaznaczyć, iż w analizowanej sprawie wskazany przez Państwa Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 25 lutego 2021 r. w sprawie C-604/19 nie będzie miał zastosowania, gdyż dotyczy przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa, na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1716). Natomiast w przedmiotowej sprawie nastąpi sprzedaż prawa własności nieruchomości (gruntu) na rzecz jej obecnego użytkownika wieczystego w trybie art. 32 ust. 1 w związku art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.