0113-KDIPT1-2.4012.611.2026.2.PRP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2026 r. (wpływ 24 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym. Jest panną i obecnie pracuje na etacie. Nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

W 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia testamentowego po zmarłym w 2010 r. wujku niezabudowane działki.

W 2021 r. Wnioskodawczyni dokonała podziału działek na 13 działek, z których 9 w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczonych jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wolnostojące, a 4 działki stanowią drogi, które po podziale przeszły z mocy prawa na własność Gminy.

Wnioskodawczyni zamierza bowiem na jednej z działek po podziale wybudować w przyszłości dla siebie dom, w którym będzie zamieszkiwać wraz z rodziną lub też ewentualnie zamierza tą jedną działkę przekazać dziecku w darowiźnie. Natomiast pozostałe 8 działek zostanie sprzedanych, a środki pieniężne uzyskane z ich sprzedaży zostaną przeznaczone na jej cele prywatne, czyli m.in. budowę domu mieszkalnego lub zakup lokalu mieszkalnego, gdy działka zostanie przeznaczona dla dziecka Wnioskodawczyni.

W 2022 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę z biurem nieruchomości w celu sprzedaży działek.

Jedna z działek została sprzedana w 2022 r. a druga w 2023 r.

W 2025 r. Wnioskodawczyni wraz z 3 innymi właścicielami działek (które położone są obok działek Wnioskodawczyni) podjęła decyzję o wybudowaniu wspólnie sieci wodociągowej, gdyż Gmina poinformowała, że w najbliższych latach takiej sieci nie wybuduje. Jednocześnie bez tej sieci nie ma możliwości wybudowania się, bo jest to podstawowy czynnik życiowy, który umożliwi także Wnioskodawczyni korzystanie z wody na działce, która ma być przeznaczona na jej cele prywatne. Pozostali właściciele działek, którzy znajdowali się w obrębie budowanej sieci nie wyrazili chęci na inwestycję, ponieważ albo mieszkają za granicą i nie będą się budować, albo trzymają działkę jedynie na cele inwestycyjne. Wszystkimi formalnościami zajęła się inicjatorka całego przedsięwzięcia, czyli właścicielka działki znajdującej się obok działek Wnioskodawczyni. Sieć wodociągowa została podprowadzona w maju 2026 r. wyłącznie do granic działek. Koszty tej inwestycji poniosło 4 inwestorów, a Przedsiębiorstwo ma zwrócić około 30% wartości tej inwestycji, po jej przejęciu na własność.

W 2026 r. Wnioskodawczyni zawarła kolejną umowę z biurem nieruchomości w celu sprzedaży przedmiotowych działek. Do dnia złożenia niniejszego wniosku sprzedana została działka.

Sprzedaży wszystkich działek Wnioskodawczyni dokonywała w ramach zarządzania swoim prywatnym majątkiem i nie działała w ramach tych transakcji jako podatnik od towarów i usług.

Od dnia nabycia w drodze dziedziczenia testamentowego nieruchomości do dnia ich podziału, jak również po podziale do chwili obecnej, działki te nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w żaden sposób, to jest wyżej wymieniona nie prowadziła na nich żadnej działalności gospodarczej ani rolniczej, nie dokonywała sprzedaży z tych działek płodów rolnych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz nie udostępniała ich innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy. Działki te nie będą też w żaden sposób wykorzystywane do dnia ich przyszłych sprzedaży. Wnioskodawczyni dokonała wyłącznie ich podziału i uczestniczyła w wybudowaniu sieci wodociągowej.

Wnioskodawczyni zamierza jedną z pozostałych wydzielonych działek pozostawić na cele prywatne, natomiast pozostałe 5 sprzedać. Do dnia przyszłych sprzedaży Wnioskodawczyni nie będzie dokonywała jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania ich do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała czynności mających doprowadzić wzdłuż wszystkich działek kanalizacji, prądu itp. Nie będą wykonywane jakiekolwiek przyłącza, nie będą składane żadne wnioski w tym zakresie do właściwych organów. Działki nie będą grodzone. Odnośnie przyszłych sprzedaży Wnioskodawczyni będzie korzystać z usług biura nieruchomości.

Wnioskodawczyni do dnia sprzedaży nie zamierza również udzielać pełnomocnictw osobom trzecim do dysponowania działkami bądź dokonywania czynności związanych z ww. działkami. Dotyczy to wszystkich działek będących przedmiotem przyszłych sprzedaży.

Wnioskodawczyni na dzień złożenia wniosku posiada także poniższe nieruchomości:

· działka nabyta w drodze dziedziczenia testamentowego, która obecnie jest nieodpłatnie i bezumownie użytkowana przez sąsiada (wujka znajomego), który uprawia ją na swoje cele prywatne. Wnioskodawczyni zamierza ją w przyszłości sprzedać bez dokonywania jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania jej do sprzedaży. Działka ta nigdy nie była użytkowana w żaden sposób przez Wnioskodawczynię,

· działka nabyta w drodze dziedziczenia testamentowego, która nigdy nie była użytkowana w żaden sposób przez Wnioskodawczynię. Działka położona jest na terenie zalewowym. Wnioskodawczyni zamierza ją sprzedać bez dokonywania jakichkolwiek czynności (nakładów) w celu przygotowania jej do sprzedaży,

· lokal mieszkalny– obecne miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni.

Lokal ten został nabyty w drodze umowy zamiany, za który Wnioskodawczyni przekazała dom rodzinny składający się z 2 lokali mieszkalnych. Po wybudowaniu w przyszłości domu lub zakupu lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni zamierza sprzedać lokal, w którym obecnie zamieszkuje i planuje nabyć lokal w miejscowości nadmorskiej, który to lokal będzie służył wyłącznie celom prywatnym - pobyt głównie w okresie letnim i w weekendy (lokal ten nie będzie wynajmowany osobom trzecim).

Ponadto, Wnioskodawczyni posiadała również poniższe nieruchomości:

· działka nabyta w drodze dziedziczenia testamentowego, która została przekazana bratu w 2013 r. w drodze darowizny,

· dom rodzinny położony, który został zbyty w drodze zamiany za lokal mieszkalny (obecne miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni). Dom ten składał się z 2 lokali mieszkalnych, przy czym lokal mieszkalny Wnioskodawczyni otrzymała od brata w drodze darowizny w 2013 r., natomiast lokal mieszkalny nr 1 Wnioskodawczyni nabyła od wujka na podstawie umowy dożywocia w 2010 r.

Ponadto w uzupełnieniu wskazano, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie 5 działek z posiadanych przez Wnioskodawczynię 6 działek. Na chwilę obecną Wnioskodawczyni nie wie, którą z powyższych działek zostawi dla siebie. Prawdopodobnie będzie to zależało od zainteresowania nabywców poszczególnymi działkami - Wnioskodawczyni pozostawi dla siebie działkę, która jako ostatnia nie zostanie sprzedana.

Wnioskodawczyni zamierza zawierać z nabywcami umowy przedwstępne, jeżeli taką wolę wyrażą nabywcy, przy czym wyłącznie w celu ułatwienia im pozyskania finansowania na zakup nieruchomości, gdyż banki wymagają przedstawienia takiej umowy jako jednego z dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku kredytowego oraz wydania decyzji o udzieleniu finansowania.

Umowy przedwstępne będą zawierały wyłącznie standardowe postanowienia dotyczące zobowiązania sprzedającego do sprzedaży nieruchomości na uzgodnionych warunkach, w szczególności za ustaloną cenę i w określonym terminie. Ponadto będą przewidywały, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem uzyskania przez kupującego finansowania, a kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od umowy, jeżeli pomimo dochowania należytej staranności nie uzyska kredytu.

W umowach przedwstępnych nie będą przewidywane żadne inne warunki, od których uzależnione byłoby zawarcie umowy sprzedaży, w szczególności nie będą one nakładały na Wnioskodawczynię ani na nabywcę obowiązku podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zwiększenie jej atrakcyjności lub wartości, uzyskanie decyzji administracyjnych, dokonanie podziałów, uzbrojenia terenu czy ponoszenia innych nakładów. Nabywca nie będzie również działał w imieniu ani na rzecz Wnioskodawczyni w celu wykonania takich czynności.

Jednocześnie uzupełniając opis stanu przyszłego Wnioskodawczyni wskazuje, że nabycie działek miało charakter prywatny i niezależny od Wnioskodawczyni (testament). Po upływie 10 lat Wnioskodawczyni podjęła działania mające na celu przeznaczenie części działki na cele prywatne i sprzedaż pozostałych działek powstałych po podziale. Wnioskodawczyni nie potrzebuje posiadać nieruchomości o takiej powierzchni. Duża powierzchnia nieruchomości generuje wyższe koszty jej utrzymania i utrudnia sprzedaż. Również rodzina Wnioskodawczyni nie ma zamiaru jej wykorzystywać w takim rozmiarze. Nieruchomość nie była dotychczas w ogóle wykorzystywana. Poza podziałem i inwestycją w sieć wodociągową, niezbędną do wybudowania się w przyszłości przez Wnioskodawczynię lub jej dziecko, nie były i nie będą podejmowane inne czynności, to jest nie będzie przeprowadzone utwardzenie dróg, nie będzie inwestycji w tą nieruchomość, nie będą grodzone, nie zostaną wykonane na działkach przyłączenia innych mediów. Uzyskane ze sprzedaży środki zostaną przeznaczona na cele prywatne Wnioskodawczyni i jej rodziny.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż 5 działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że przyszła sprzedaż 5 działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcje przeprowadzone zostaną w ramach zarządu prywatnym majątkiem i nie można przypisać działaniom Wnioskodawczyni cech charakteryzujących sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Nabycie działki miało charakter prywatny i niezależny od Wnioskodawczyni (testament). Po upływie 10 lat Wnioskodawczyni podjęła działania mające na celu przeznaczenie części działki na cele prywatne i sprzedaż pozostałych działek powstałych po podziale. Wnioskodawczyni nie potrzebuje posiadać nieruchomości o takiej powierzchni. Również rodzina Wnioskodawczyni nie ma zamiaru jej wykorzystywać w takim rozmiarze.

Ostatecznie na jednej działce powstałej po podziale zamieszkiwać będzie Wnioskodawczyni lub zostanie przekazana w darowiźnie dziecku. Nie można oczekiwać od osoby posiadającej nieruchomość o dużej powierzchni do bezcelowego ponoszenia wysokich kosztów jej utrzymania, skoro nie jest ona w chwili obecnej potrzebna w całości. Pozostała część nieruchomości byłaby nieużywana, generując jedynie niepotrzebne koszty. Dlatego został dokonany podział na mniejsze działki, aby móc sprzedać prywatną część swojego majątku. Powyższe wyraźnie wskazuje na podejmowanie działań wyłącznie w zakresie zwykłego zarządu własnym majątkiem prywatnym, a nie działań mających cechy charakteryzujących profesjonalistę działającego na rynku obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, czy też działalności deweloperskiej.

Nieruchomość nie była dotychczas w ogóle wykorzystywana. Poza podziałem i inwestycją w sieć wodociągową, niezbędną do wybudowania się w przyszłości przez Wnioskodawczynię lub jej dziecko, nie były i nie będą podejmowane inne czynności, to jest nie będzie przeprowadzone utwardzenie dróg, nie będzie inwestycji w tą nieruchomość, nie będą grodzone, nie zostaną wykonane na działkach przyłączenia innych mediów. Wnioskodawczyni nie będzie angażowała nadmiernych środków finansowych w celu zbycia nieruchomości, jak również nie będzie prowadziła działań marketingowych poza standardowym korzystaniem z biura nieruchomości. Podjęte przez Wnioskodawczynię działania były stosunkowo proste, nie wymagały nadzwyczajnej wiedzy i umiejętności, ani też większych środków finansowych. Wspomniane działania nie wykraczają poza zwykłe gospodarowanie mieniem prywatnym przez osoby fizyczne. W odniesieniu do przedmiotowej sprawy brak jest profesjonalnych działań. Skala i charakter działań nie odbiegają też od standardowych działań w zakresie zwykłego zarządu własnym majątkiem prywatnym. Na uwadze trzeba mieć też długi okres czasu jaki upłynął od nabycia działki do podjęcia decyzji o jej podziale i sprzedaży, czego nie można uznać za typowe dla działalności gospodarczej. Uzyskane ze sprzedaży środki zostaną przeznaczona na cele prywatne Wnioskodawczyni i jej rodziny. Oceniając działalność osoby sprzedającej nieruchomości należy wziąć pod uwagę wszystkie etapy tej aktywności rozpatrując je w całokształcie, a niewyłącznie osobno.

Przede wszystkim zaś powinno się uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Specyfika posiadania nieruchomości o dużej powierzchni powoduje, że sprzedaż taka zawsze będzie długotrwała (lub wręcz niemożliwa z uwagi na brak kupców) i wiązała się z podziałem na mniejsze działki.

Oczywistym jest, że podział nieruchomości jest konieczny, gdyż w takiej sytuacji łatwiej znaleźć kupców na mniejsze działki. A ponieważ na cele prywatne Wnioskodawczyni nie potrzebuje w chwili obecnej tak wielkich rozmiarów nieruchomości, dlatego też część działek zamierza sprzedać. Istotne w niniejszej sprawie jest zatem, czy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży podejmowała będzie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca, usługodawcę. Wykorzystywanie składników majątku musi charakteryzować się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Liczba i zakres transakcji nie ma znaczenia, podobnie jak podział gruntu sam w sobie nie jest decydujący. Nie sposób przyjąć, że objęta wnioskiem nieruchomość nabyta została w celu jej odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Podkreślić trzeba, że za realizację celu prywatnego uznać należy również ewentualne zamieszkiwanie rodziny Wnioskodawczyni. Powszechną praktyką jest korzystanie z biur nieruchomości.

Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów. Wnioskodawczyni wskazuje na orzecznictwo sądowe potwierdzające powyższe stanowisko, iż przyszłe transakcje sprzedaży działek będące przedmiotem wniosku ocenić należy jako niemające cech pozwalających na uznanie ich za podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Są to m.in. następujące wyroki: WSA z dnia 06.12.2023r. sygn. akt I SA/Bd 451/23, WSA w Szczecinie z dnia 13.10.2022r. sygn. akt I SA/Sz 357/22, NSA z dnia 27.04.2022r. sygn., WSA w Szczecinie z dnia 02.12.r., sygn. akt I SA/Sz 717/21, NSA z dnia 29.05.2025r. sygn. akt I FSK 184/22. Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdza również indywidualna interpretacja znak: 0111-KDIB3-2.4012.190.2021.15.KK.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2. eksport towarów;

3. import towarów na terytorium kraju;

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży 5 działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które skutkować będą uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług. Znaczenie dla oceny planowanej sprzedaży działek przez Panią będzie miała analiza całokształtu działań jakie podjęła Pani w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości przez cały okres ich posiadania.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy.

Należy podkreślić, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Działania jakie podjęła Pani w odniesieniu do ww. działek nie potwierdzają takich Pani zamiarów. Należy bowiem podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w 2011 r. nabyła Pani w drodze dziedziczenia testamentowego po zmarłym wujku niezabudowane działki. W 2021 r. dokonała Pani podziału działek, z których 9 w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczonych jest pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wolnostojące, a 4 działki stanowią drogi, które po podziale przeszły z mocy prawa na własność Gminy. W 2022 r. zawarła Pani umowę z biurem nieruchomości w celu sprzedaży działek. Jedna z działek została sprzedana w 2022 r. a druga w 2023 r.. W 2025 r. Pani wraz z 3 innymi właścicielami działek (które położone są obok Pani działek) podjęła decyzję o wybudowaniu wspólnie sieci wodociągowej, gdyż Gmina poinformowała, że w najbliższych latach takiej sieci nie wybuduje. Sieć wodociągowa została podprowadzona w maju 2026 r. wyłącznie do granic działek. W 2026 r. zawarła Pani kolejną umowę z biurem nieruchomości w celu sprzedaży przedmiotowych działek. Do dnia złożenia niniejszego wniosku sprzedana została działka. Zamierza Pani jedną z pozostałych wydzielonych działek pozostawić na cele prywatne, natomiast pozostałe 5 sprzedać. Zamierza Pani zawierać z nabywcami umowy przedwstępne, jeżeli taką wolę wyrażą nabywcy, przy czym wyłącznie w celu ułatwienia im pozyskania finansowania na zakup nieruchomości, gdyż banki wymagają przedstawienia takiej umowy jako jednego z dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku kredytowego oraz wydania decyzji o udzieleniu finansowania.

W świetle całokształtu okoliczności nie sposób się zgodzić z Pani stwierdzeniem, że transakcje przeprowadzone zostaną w ramach zarządu prywatnym majątkiem. Podział działek oraz budowa sieci wodociągowej, jak również zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu sprzedaży działek wskazują na podjęcie przez Panią świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia jego wartości i w rezultacie zwiększenia szans sprzedaży ww. działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W tym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pani działania. Jak wynika z treści wniosku ciąg zdarzeń jakie miały miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy wskazuje, że - wbrew temu co Pani twierdzi - należy uznać Panią za osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przedstawione we wniosku okoliczności sprawy bezsprzecznie świadczą o zamiarze wykonywania przez Panią czynności dla celów zarobkowych. Podjęte przez Panią działania świadczą, że Pani celem jest podniesienie wartości ww. działek.

Wobec powyższego uznać należy, że dokonując sprzedaży 5 działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, nie będzie korzystała Pani z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowała Pani środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o Pani wyłącznym działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż 5 działek, będących przedmiotem planowanej sprzedaży, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej, zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Z kolei, odnosząc się do powołanych przez Panią w tym wniosku wyroków sądów, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.